Hamburg: Bürovermietungsmarkt 1. Quartal 2009

Zum Ende des 1. Quartals 2009 errechnete der Hamburger Immobiliendienstleister Colliers Grossmann & Berger einen voraussichtlichen Büroflächenumsatz von 75.000 Quadratmetern. Dies stellt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Minus von rund 38 Prozent dar. Der Vermietungsrückgang ist im Vergleich zu den außergewöhnlichen Jahren 2007 und 2008 groß. Dennoch zeigt der Vergleich mit den ersten Quartalen 2005 (89.000 m²) und 2006 (96.000 m²), dass das Vermietungsvolumen wieder einen normalen Stand erreicht hat. „Wie bereits prognostiziert, sinkt der Büroflächenumsatz im ersten Quartal. Angesichts der zurückliegenden zwei „Ausreißerjahre“ war dies aber keine Überraschung“, erläutert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Colliers Grossmann & Berger.

Bisher zwei Großabschlüsse
Die größten Mietverträge im nahezu abgeschlossenen Quartal wurden durch die Universität Hamburg mit ca. 4.900 Quadratmetern abgeschlossen. Mit 40 Prozent aller abgeschlossenen Verträge lag das am stärksten nachgefragte Flächensegment zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmetern. Die nächststärkste Abschlusskategorie war mit 24 Prozent das Segment zwischen 500 bis 1.000 Quadratmetern. Im Größensegment über 5.000 Quadratmeter wurden bisher keine Vermietungen verzeichnet.

„Für das laufende Jahr erwarten wir trotz der Krise einige Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter Bürofläche“, sagt Andreas Rehberg voraus.

Konstante Leerstandsquote
Das kurzfristig zur Verfügung stehende Flächenangebot (innerhalb von drei Monaten beziehbar) ist im 1. Quartal 2009 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 7,0 Prozent auf 6,6 Prozent gefallen. Der Leerstand in der Hansestadt liegt aktuell bei rund 840.000 Quadratmetern. „Die Leerstandsquote ist somit konstant. Sie wird sich jedoch im Jahresverlauf aufgrund der derzeit im Bau befindlichen Projekte wieder erhöhen“, prognostiziert Andreas Rehberg. In diesem Jahr werden in Hamburg rund 290.000 Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt kommen. Gebaut wird vorwiegend in der City und in der HafenCity. Allein in der Innenstadt liegt das Neubauvolumen bei rund 100.000 Quadratmetern, während in der HafenCity in diesem Jahr rund 70.000 Quadratmeter entstehen werden.

Spitzenmiete konstant
Die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 Prozent des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) tendiert stabil bei voraussichtlich 24 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist sie um 50 Cent gestiegen. Die Durchschnittsmiete (alle Mietverträge der vergangenen zwölf Monate nach Flächen gewichtet) liegt ebenfalls konstant bei voraussichtlich 13,50 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum 1. Quartal 2008 hat sie sich um 63 Cent erhöht. Insgesamt wurden im betrachteten Zeitraum sechs Abschlüsse über 20 Euro getätigt, beispielsweise in den Adresslagen Neuer Wall und Hohe Bleichen. Colliers Grossmann & Berger geht davon aus, dass sich die Spitzenmiete und die Durchschnittsmiete im weiteren Jahresverlauf aufgrund der wirtschaftlichen Parameter verringern werden.

Höchster Flächenumsatz in der City
Der stärkste Teilmarkt im 1. Quartal 2009 war die City mit 21 Prozent des Flächenumsatzes, gefolgt von der City Süd mit 16 Prozent und der City Nord mit 9 Prozent. Diese Entwicklung zeigt, dass preisgünstigere Standorte wie die City Süd und die City Nord von der aktuellen Wirtschaftslage profitieren.

Handel umsatzstärkste Branche
Umsatzstärkste Branchen waren mit 19 Prozent der Handel und mit 18 Prozent die Verbände und öffentlichen Einrichtungen. Auf dem dritten Platz folgten mit 15 Prozent die unternehmensbezogenen Dienstleister, die Ende des vergangenen Jahres noch die umsatzstärkste Branche waren. Die größten Mietvertragsabschlüsse im Handel wurden durch Iglo und Edeka realisiert, bei den Verbänden und öffentlichen Einrichtungen waren es die Universität Hamburg sowie die Hamburger Schulbehörde. Bei den unternehmensbezogenen Dienstleistern führten eine renommierte Rechtsanwaltskanzlei und ein Hamburger Autoleasingunternehmen die Liste der Großabschlüsse an.

„Der Hamburger Bürovermietungsmarkt wird traditionell von Umzügen innerhalb der Stadt geprägt und nicht durch Zuzüge neuer Unternehmen. Deshalb ist es in wirtschaftlich schwierigen Zeiten wichtig, den Unternehmen der Hansestadt attraktive Angebote zu unterbreiten. Denn durch einen Umzug haben sie die Möglichkeit, ihre Raumkosten nachhaltig zu optimieren“,

resümiert Andreas Rehberg. 

gi24/Colliers Grossmann & Berger

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