Laut Berechnungen des Immobiliendienstleisters Colliers Grossmann & Berger betrug der Flächenumsatz auf dem Hamburger Büromarkt am Ende des dritten Quartals rund 360.000 Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 300.000 Quadratmetern hat der Umsatz um 20 Prozent zugenommen. „Die Anmietung der Freien und Hansestadt Hamburg im südlichen Teil des Überseequartiers, die nun in die Statistik einfließt, ist der Grund für das deutliche Plus. Bereinigt um diesen Abschluss lag der Flächenumsatz aber immer noch 7 Prozent über dem Vorjahresergebnis“, erklärt Andreas Rehberg, Geschäftsführer Colliers Grossmann & Berger.
Erhöhte Nachfrage im größeren Flächensegment
Der größte Mietvertragsabschluss in den ersten drei Quartalen wurde mit rund 40.000 Quadratmetern in der HafenCity geschlossen. Die Wirtschaftsbehörde der Freien und Hansestadt Hamburg wird ihre neuen Flächen am Überseeboulevard voraussichtlich im Jahr 2012 beziehen. Der Teilmarkt City konnte den zweitgrößten Deal für sich verbuchen: Das laut eigenen Angaben größte deutsche Gaming-Portal Bigpoint mietete rund 11.000 Quadratmeter an der Drehbahn 47-48 an. Ein weiterer nennenswerter Abschluss kam mit rund 3.150 Quadratmetern durch den Softwareentwickler Steinberg Media im „Frankenquai“, Frankenstraße 18-20, in der City Süd zustande.
Bei der Betrachtung des Flächenumsatzes nach Größenklassen belegte das Segment über 5.000 Quadratmeter den Spitzenplatz. Rund 25 Prozent des Flächenumsatzes entfiel auf diesen Bereich, was einer Steigerung um 36 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Das stärkste Plus mit rund 70 Prozent erzielte allerdings das mittlere Flächensegment von 1.001 bis 2.000 Quadratmeter. „Erfreulicherweise werden auch wieder vermehrt größere Büroflächen nachgefragt“, so Andreas Rehberg.
Öffentliche Verwaltung stärkste Branche
Der Mietvertrag der Freien und Hansestadt Hamburg hat zu einer Verschiebung bei den umsatzdominierenden Branchen geführt. Erstmals in diesem Jahr wechselten die Branchen Öffentliche Verwaltung/Verbände/Kirchen mit einem Anteil von 23 Prozent den Platz mit den Beratungsunternehmen, auf die im dritten Quartal rund 15 Prozent des Flächenumsatzes entfielen. Drittstärkste Branche waren mit rund 12 Prozent die Informations- und Telekommunikationsunternehmen, dicht gefolgt von der Branche Handel und Gastronomie mit rund 11 Prozent Flächenumsatz.
Leerstand noch immer unter 10 Prozent
Das kurzfristig zur Verfügung stehende Flächenangebot (innerhalb von drei Monaten beziehbar) betrug am Ende des dritten Quartals rund 1.241.000 Quadratmeter, was eine Erhöhung um 80.000 Quadratmeter im Vergleich zum letzten Quartal darstellt. Rund 25.000 Quadratmeter des gesamten Leerstands sind Untermietflächen. Bezogen auf den derzeitigen Flächenbestand in Höhe von 12,95 Millionen Quadratmeter liegt die aktuelle Leerstandsquote bei 9,6 Prozent (9,4 Prozent exklusive Untermietflächen) und damit um 2 Prozent (1,9 Prozent) höher als vor einem Jahr und 0,6 Prozent höher als vor drei Monaten. Die größten Leerstände bezogen auf den Flächenbestand des Teilmarktes finden sich in den Teilmärkten HafenCity (19 Prozent), St. Georg (17 Prozent) und City Süd (15 Prozent). Den flächenmäßig größten Leerstand haben jedoch die City mit rund 340.000 Quadratmetern sowie die City Süd mit cirka 230.000 Quadratmetern. Derzeit befinden sich rund 360.000 Quadratmeter Bürofläche im Bau, wovon rund 190.000 Quadratmeter bereits vorvermietet oder eigengenutzt sind. „Davon entstehen mehr als 100.000 Quadratmeter in dem umsatzstärksten Teilmarkt City, wie beispielsweise die erstklassigen Projekte Emporio, das Metropolis Haus oder das Büro- und Geschäftshaus 63Grad“, führt Andreas Rehberg aus.
Durchschnittsmiete steigt
Die Hamburger Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von drei Prozent des Vermietungsumsatzes in den vergangenen zwölf Monaten) lag am Ende des dritten Quartals unverändert bei 23 Euro/Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum sank dieser Wert um einen Euro. Die gewichtete Durchschnittsmiete nahm gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 30 Cent auf 13,50 Euro/Quadratmeter zu. „Hauptgrund für diese Erhöhung sind einige größere Flächenanmietungen mit einem relativ hohen Mietzins, die sich in der Durchschnittsmiete niederschlagen. Die Mieten auf dem Hamburger Büromarkt sind aber nicht angestiegen, sondern befinden sich auf einem stabilen Niveau“, so Andreas Rehberg.
HafenCity verbucht Umsatzsprung
Mit rund 27 Prozent dominierte die City ebenso wie im ersten Halbjahr den Flächenumsatz. Erstmals in diesem Jahr lag die HafenCity dank des Abschlusses der Freien und Hansestadt Hamburg mit rund 19 Prozent auf Platz zwei. Die City Süd kam mit einem Anteil von 10 Prozent am Flächenumsatz auf den dritten Platz.
„Die positive Stimmung der Gesamtwirtschaft schlägt erfahrungsgemäß mit einer gewissen Zeitverzögerung auf die Vermietungsmärkte durch. Dank des erhöhten Neuanfragevolumens dürfte sich der Markt zum Jahreswechsel weiter beleben. Angesichts des guten Quartalsergebnisses rechnen wir fest damit, dass der Gesamtumsatz des Vorjahres übertroffen wird“, sagt Andreas Rehberg.