Das deutschlandweit registrierte Transaktionsvolumen in gewerblich genutzte Immobilien ist 2008 mit 19,7 Mrd. Euro um 64 % gegenüber 2007 eingebrochen, so Jones Lang LaSalle (JLL). Gerade die letzten drei Monate des Jahres – normalerweise das stärkste Quartal – waren geprägt durch eine Art Schockzustand. Bei lediglich 3,2 Mrd. Euro lag in diesem Zeitraum das Volumen, entsprechend einem Anteil von knapp 17 % am Jahresergebnis.
Neben den Finanzierungsproblemen machte sich in den letzten drei Monaten zusätzlich das Abschwächen auf den Vermietungsmärkten aufgrund des konjunkturellen Einbruchs bemerkbar.
„In dieser schwierigen und unsicheren Marktphase sitzen potentielle Verkäufer auf ihren Verlusten, potentielle Käufer warten ab und spekulieren auf weiter sinkende Preise“, so Marcus Lemli, bei Jones Lang LaSalle Deutschland Leiter Capital Markets. „Diese „sit and wait“-Haltung insbesondere der eigenkapitalstarken Investoren wird uns noch eine Weile durch das Jahr 2009 begleiten. Damit dürfte auch das Geschehen auf den deutschen Investmentmärkten im ersten Halbjahr verhalten ausfallen; eine leichte Belebung könnte dann im zweiten Halbjahr eintreten, falls die umfangreichen Zinskorrekturen, Konjunktur- und Stützungsprogramme greifen. Last but not least wird abzuwarten sein, ob es gelingen wird, Liquidität in die Refinanzierungsmärkte zu bekommen. Eine Prognose für das Transaktionsvolumen in 2009 vor diesem Hintergrund gewagt läge leicht unter dem Niveau des vergangenen Jahres“.
Ein wesentlicher Bremsklotz auf den Immobilien-Investmentmärkten sind weiterhin die aufgrund der Finanzmarktkrise kaum noch gewährten gewerblichen Immobilienkredite durch die Banken. Die wieder positive Differenz zwischen Immobilienrendite und Fremdfinanzierungszins kann aufgrund der stark gestiegenen Bankenmargen nur in den seltensten Fällen zu einem positiven Leverage-Effekt bei Immobilieninvestitionen führen.
Büronachfrage am deutlichsten eingebrochen
Im Rückblick ist die Nachfrage nach Büroimmobilien am stärksten eingebrochen (minus 77% gegenüber 2007). Dennoch machte sie mit knapp 36 % (rund 7 Mrd. Euro) den größten Anteil am Transaktionsvolumen aus. Vor allem das Ausbleiben großvolumiger Büro-Portfoliotransaktionen trug maßgeblich zu diesem Rückgang bei. Einzelhandelsimmobilien kamen auf einen Anteil von 31%, wobei allein die Arcandor-Transaktion im ersten Quartal mit rund 2,2 Mrd. Euro für das Gros dieses Volumens verantwortlich zeichnete. Der Lager- und Logistikimmobilien-Sektor wies ebenfalls deutliche Einbußen auf. Mit einem Minus von 31 % bewegte sich das Transaktionsvolumen bei rund 1,8 Mrd. Euro.
In den sechs Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart wurde 2008 mit rund 7,9 Mrd. Euro (Einzeltransaktionen und lokale Portfolios) deutlich weniger investiert als noch 2007. Das Minus fiel mit 65 % ähnlich aus wie im gesamtdeutschen Vergleich. In Bezug auf das investierte Volumen führt Hamburg die Rangfolge mit rund 1,9 Mrd. Euro an, vor München mit knapp 1,7 Mrd. Im Vergleich zu 2007 überproportional stark eingebrochen ist das Transaktionsvolumen allerdings in Stuttgart, die 2008 registrierten 0,5 Mrd. Euro bedeuten ein Minus von 71 %.
Gemäß dem Credo „Sicherheit schlägt Rendite“ fokussiert sich das Investmentgeschehen stärker auf möglichst risikoarme Objekte mit lang laufenden Mietverträgen, einer hervorragenden Ausstattungsqualität sowie solventen und bonitätsstarken Mietern. Spiegelbild dieses Trends ist die Analyse nach dem jeweiligen Risikoprofil des Investments. Rund 63 % des investierten Kapitals entfielen 2008 auf so genannte core-Immobilien und nur noch etwa 10 % auf opportunistische Engagements.
Der Fokus der Investoren lag 2008 eindeutig auf Einzelobjekte (11,6 Mrd. Euro), die Ära der großen Portfoliotransaktionen ist damit erst einmal vorbei. Gerade mal rund 8 Mrd. Euro entfielen auf Portfoliodeals (2007 waren es noch über 34 Mrd. Euro). Gleichzeitig sank im abgelaufenen Jahr die durchschnittliche Größe eines Portfolios von 195 Mio. Euro auf 90 Mio. Euro.
Rückgang der Preise
Trotz der Versuche der Immobilienbestandshalter, die negative Preisentwicklung auszusitzen, sind auch im letzten Quartal des Jahres die Renditen weiter gestiegen. Vor allem die finanzgetriebenen Investoren der Jahre 2006 und 2007 stehen vor gewaltigen Abschreibungen, in vielen Fällen ist das eingesetzte Eigenkapital längst aufgebraucht. In der Spitze sind die Netto-Anfangsrenditen für Büroimmobilien innerhalb der letzten 12 Monate um ca. 85 Basispunkte von 4,57 % auf 5,41% gestiegen (gemittelt über die Big 6). Der Kaufpreis für eine vergleichbare Immobilie hat sich also im Vergleich (Ende 2007/Ende 2008) um 16 % reduziert. Am stärksten haben die Renditen in Stuttgart angezogen (+ 110 Basispunkte). Hier werden mittlerweile 5,6 % erreicht. In den anderen Städten bewegen sich die Renditen zwischen 5,25 % in München und 5,50% in Berlin.
„Aufgrund der geringeren Anzahl der Transaktionen gestaltet sich die marktgerechte Preisfindung mehr denn je als schwierig. Preisrückgänge (gemessen an Kapitalwerten) von bis zu 15 % sind zu erwarten, in Einzelfällen bleiben Investoren jedoch durchaus bereit, niedrigere Renditen zu akzeptieren und damit höhere Preise zu bezahlen “, so Lemli. Neben dem Anstieg der Renditen drückt der Abschwung an den Nutzermärkten zusätzlich auf die Preise. „Aus derzeitiger Sicht sehen wir aber eine gewisse Stabilisierungstendenz zur Mitte des Jahres. In der zweiten Jahreshälfte könnten sich dann wieder vermehrt Einstiegsmöglichkeiten für eigenkapitalstarke Investoren ergeben.“
Im Gesamtjahresverlauf 2008 zeigt der Blick auf die Analyse nach Käufergruppen, dass die offenen Fonds trotz der Liquiditätsprobleme bei einigen Fonds sie insgesamt rund 2,6 Mrd. Euro in den deutschen Markt investiert haben. Das sind immerhin etwa 13 % des gesamten Transaktionsvolumens. Weitere 10 % wurden von Pensionskassen und Versicherungen angelegt; relativ gesehen hat diese Gruppe ihr Immobilien-Engagement gegenüber 2007 damit sogar ausgeweitet.
Quelle: JLL
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