JLL: Berliner Büromarkt mit guten Zahlen für 2007

Von Arne Degener, Stellv. Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

Für den Berliner Bürovermietungsmarkt war 2007 ein gutes Jahr. Nicht zuletzt Berlins vorsichtige wirtschaftliche Erholung dürfte dazu beigetragen haben.

Die Arbeitslosenquote sank von 16% auf 14,2 % und die Zahl der Erwerbstätigen stieg um 2,2% auf 1 605 600. Das ist laut Amt für Statistik Berlin-Brandenburg der höchste Anstieg im Vergleich aller Bundesländer. Zwar lag die deutsche Hauptstadt mit einem realen Wirtschaftswachstum von 1,8% (2006: 1,9) nur im hinteren Drittel der deutschen Bundesländer, aber immerhin wurde die positive Entwicklung von 2006, als erstmalig ein positives Ergebnis seit 1995 erzielt wurde, bestätigt.

Mit einem Flächenumsatz von ca. 503 000 qm blieb das Vermietungsvolumen laut Jones Lang LaSalle deutlich über dem Durchschnittswert der letzten 10 Jahre von 440 000 qm – auch ohne einen Megadeal à la BND wie aus dem Vorjahr. Die Nettoabsorption lag bei 120 000 qm. Die Zahl der Mietverträge stieg auf deutlich über 500 (+13%) im Vergleich zum Vorjahr an. Drei Viertel der Abschlüsse wurden dabei im Bereich bis 1 000 qm getätigt. Für die größten Umsätze sorgten die Berliner Verkehrsbetriebe (30 000qm), die Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Sport (18 000 qm) und Pfizer Pharma am Potsdamer Platz (15 000 qm). Auf Branchen hochgerechnet lagen die unternehmensbezogenen Dienstleister (70 000 qm) vor der Verlags- und Medienwirtschaft (67 000 qm) sowie Unternehmen aus der Industrie (61 000 qm).

Der Bärenanteil des Umsatzes erfolgte in den innerstädtischen 1B- Lagen. Der Ostteil der Stadt hat dabei die Nase mit 188 000 qm klar vor dem Westteil mit 107 000 qm. Beide Standorte profitieren aber gleichermaßen von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und den günstigen Mieten von 8 Euro/qm bis 17 Euro/qm.

 

Die die drei 1A-Lagen Potsdamer/Leipziger Platz, Friedrichstraße/Unter den Linden und Kurfürstendamm/Tauentzien vereinten insgesamt rund ein Viertel des Umsatzvolumens. Vor allem für den Potsdamer Platz wird immer klarer, dass mehr und mehr Unternehmen bereit sind, eine höhere Miete in Kauf zu nehmen, um genau dort eine Adresse beziehen zu können.

Auf alle verfügbaren Flächen hochgerechnet sank die Leerstandsquote in Berlin wieder unter die 10%-Marke auf 9,4%. 1A-Büroflächen in der Hauptstadt machen nach JLL derzeit ca. 27% des Gesamtleerstandes von 1,1 Mio. qm aus, Tendenz seit 2004 fallend. In Zahlen ausgedrückt sind das aber immer noch rund 300 000 qm in Toplage die auf Mieter warten … obwohl das Fertigstellungsvolumen 2007 mit 50 000 qm auf einem Tiefpunkt angelangt war. Für 2008 rechnet JLL mit einem Volumen von 68 000 qm, wovon rund 31 000 qm bereits vorvermietet sind.

Die nominale Spitzenmiete von 20,50 Euro/qm in der Hauptstadt zog erstmals seit 2004 wieder an. In der Lage Potsdamer Platz/Leipziger Platz wurden im vierten Quartal 2007 bis zu 21,00 Euro/qm gezahlt. Neben der leicht gestiegenen Spitzenmiete gibt es ein weiteres Indiz, dass die besonders sonnigen Zeiten für künftige Büronutzer vorbei sein könnten: Eigentümer sind nicht mehr gezwungen einem Mieter die Büroflächen mit umfangreichen Incentives schmackhaft zu machen. So hat sich ihr Volumen von 10 bis 20% der Nominalmiete auf 5% in 1A-Lagen reduziert. Festzuhalten ist aber auch, dass das heutige Durchschnittsniveau der Mietpreise in Berlin noch immer 16% unter dem des Jahres 2000 liegt.

Für 2008 äußert sich Jan Hübler, Leiter Bürovermietung von JLL in Berlin, salomonisch: Sollten die Risiken wie Ölpreis, Subprime und Inflation nicht außer Kontrolle geraten, ist mit einem funktionierendem Berliner Büromarkt und einem Umsatz von über 440 000 qm zu rechnen. Den Leerstand sieht er bei unter 9% und der Spitzenmiete traut er zu, ihr Potential noch nicht ausgereizt zu haben.

Quelle: Der Immobilienbrief, Nr. 159, 08.02.2008