Von Dr. Gudrun Escher
Im Jahresrückblick 2007 liegt die Metropolregion Ruhr beim Büroflächenumsatz bundesweit an fünfter Stelle gleich auf mit Berlin und vor Düsseldorf, zum Halbjahr war es sogar der dritte Platz. Endlich gibt es auch aus der Region zwischen Duisburg und Dortmund verlässliche Marktdaten.
Die Maklerunternehmen, die zwischen Rhein und Ruhr unterwegs sind, hatten im vergangenen Jahr viel zu tun, denn die Flächenumsätze sind in allen Einzelmärkten gestiegen. Das machte sowohl bei Cubion in Mülheim an der Ruhr als auch bei Brockhoff in Essen Mut, Büromarktberichte für den ganzen Wirtschaftsraum vorzulegen, bei Cubion zum zweiten mal, bei Brockhoff ist es eine Premiere. Das spricht schließlich für sich. Noch vor wenigen Jahren hatten sich, damit man auf den Messen MIPIM und Expo Real überhaupt etwas vorweisen konnte, die Wirtschaftsförderer zusammen gerauft und über den Daumen gepeilte Zahlen mit bunten Grafiken kombiniert, ohne noch recht zu wissen, welche Bestände überhaupt die Ausgangslage darstellen. Inzwischen ist man professioneller geworden, auch wenn Berichte aus den Kommunen nicht immer den gif-Standards entsprechen. Jetzt gibt es nachprüfbare Auskünfte aus den Großstädte Essen, Dortmund und Duisburg mit zusammen ca. 1,5 Mio Einwohnern. Allein hier betrug die Vermietung ohne Untervermietung, die Brockhoff mit kalkuliert, lt. Cubion 260.900 Quadratmeter (qm). Brockhoff bezieht auch den doch wesentlich kleineren Markt in Bochum mit ein. Das macht zumindest für 2007 Sinn, denn der Abzug der Zentrale von Thyssen-Krupp aus Bochum bescherte der Stadt eine auf 5,9% gestiegene Leerstandsquote, während Essen, wo die neue Hauptverwaltung im Bau ist, den Zugewinn verbuchen kann.
Insgesamt bewegen sich im Ruhrgebiet zwar die Arbeitslosenzahlen auf hohem Niveau mit aktuell für die Gesamtregion 12,9%, die Büroleerstände jedoch sind beneidenswert niedrig zwischen 5% in Dortmund (bei Brockhoff nur 3,9%) und Essen und sogar nur 2,6% in Duisburg mit weiter sinkender Tendenz. Während jedoch Brockhoff davon ausgeht, dass die Spitzenmieten von 12,50 – 12,75 Euro – die höchsten sind in der City von Essen und am Duisburger Innenhafen fällig – konstant bleiben werden, rechnet Cubion mit einem Anstieg, denn die Neubauleistung sei zu den bisherigen Kosten nicht mehr darstellbar und die Verknappung des Angebots biete zudem Spielräume. In Essen beträgt das Fertigstellungsvolumen bei einem Gesamtbestand von 3,4 Mio. Quadratmetern (qm) noch 20.300 qm (bei Brockhoff 22.700) und in Dortmund bei einem Bestand von 2,8 Mio. qm magere 17.600 mit weiter abnehmender Tendenz. Nur Duisburg mit einem Bestand von 2,4 Mio. qm rechnet noch mit einer Fertigstellung von 32,300 qm, die auch am Markt platziert werden können, das zeigt die Vorvermietungsquote nicht nur am Innenhafen, der 2007 wie die City nur noch 25% des Flächenumsatzes ausmachte. Zu bedenken allerdings, dass hier lt. Cubion 36% des Leerstandes lediglich einfachen und 21% hohen Nutzwert aufweisen. Zwar sind es in Essen auch nur 8% Neubauerstbezüge (Duisburg 9% und Dortmund sogar 20%), aber die Masse der Angebotes bewegt sich mit 56% im mittleren Segment, was die Chancen zur Weiterverwertung erhöht. Zum Stichwort Verwertung gibt es nur bei Cubion Aussagen, denn hier bezieht man auch die Spitzenrenditen mit ein, ein für die Immobilienwirtschaft nicht unwesentlicher Faktor. Auch da liegen die drei Großstädte im Ruhrgebiet gut im Rennen zwischen 5,5- 6,0% in Essen und sogar 6,25 – 6,7% in Dortmund, d.h. etwa gleich auf mit Stuttgart, aber vor Köln, Düsseldorf und den anderen "big five"! Was man sich jetzt noch wünschen würde, wäre eine Übersicht über die wichtigsten Akteure am Ruhrgebietsmarkt, d.h. nicht nur, an wen vermietet wurde, sondern auch wer die Vermieter waren.
Während sich Brockhoff mit Prognosen zurückhält, erwartet man bei Cubion eine weiterhin positive Entwicklung, allerdings dürften die Rekordumsätze des vergangenen Jahres nicht mehr erreicht werden. Dafür spricht, dass die großen Vermietungen der öffentlichen Hand für die ARGE-Jogcenter sich ebenso wenig wiederholen lassen wie die Neubauten für Großunternehmen von Hitachi in Duisburg bis e.on in Essen und ob in Duisburg das Eurogate mit 10.000 qm Flächenangebot tatsächlich bis 2010 steht, wie Brockhoff verspricht, steht noch in den Sternen. Übrigens ist es durchaus von Vorteil, wenn man weiß, wie der gute alte Dreisatz funktioniert. Dann kann man auch bei Brockhoff die absoluten Büroflächenbestände an Hand der Leerstände nachrechnen, die mit denen bei Cubion ziemlich genau übereinstimmen. Die Angaben in den entsprechenden Grafiken sind dagegen bis auf Essen schlicht falsch.
Quelle: Der Immobilienbrief, Nr. 163, 04.04.2008