Von Werner Rohmert
Mit einer auch für uns überraschenden Rasanz kühlt sich das Klima auf den Immobilienmärkten ab. Inzwischen läuft die Immobilienstimmung den Konjunkturbedenken voraus. Dabei sagen die Auguren der unvermeidlichen konjunkturellen Abkühlung eher geringe Arbeitsmarkteffekte mit Immobilienwirkung voraus. Eigenkapital für Investitionen liegt überall noch herum. Der Markt ist nach unseren Background- Gesprächen derzeit vor allem durch Attentismus geprägt.
Käufer rechnen mit fallenden Preisen, wie sie sich aus geänderter Zins- und Finanzierungssituation und dem dadurch nötigen Eigenkapitaleinsatz mit Kosten- und Haftungsaspekten zwangsläufig ergeben müssen. Die Verkäufer dagegen igeln sich ein. Wer nicht verkaufen muss, regelt seine Finanzierung und wartet ab. Schließlich können Anlagedruck und deutsche Stabilität zum Rettungsanker werden. Das Zugeben von deutlichen Planabweichungen gegenüber den Anlegern macht sowieso keine Freude. Profis warten Stimmungswellen regelmäßig ab, es sei denn die sind so stabil, dass man darauf eine Finanzierung aufbauen kann, wie dies bis Mitte 2007 in der Anlageeuphorie möglich war.
Exkurs – was uns Sorgen macht: Hinzu dürfte ein für die meisten erfahrenen Beobachter wohl nicht erwarteter Effekt kommen – die völlige Unverkäuflichkeit mancher Prärie-Portfolios der letzten Jahre. Von Insidern erfahren wir immer öfter, dass es für uns wohl unvorstellbar sei, welcher Mist in den letzten Jahren von internationalen Investoren aus der zweiten Kompetenzlinie gekauft worden sei. Aus eigenen Gesprächen kennen wir die völlige Beratungsresistenz mancher Investoren, die dem Autor im persönlichen Gespräch auf Warnhinweise lediglich mitteilten, dass wir uns keine Gedanken über 10-Jahresperspektiven machen sollten, sondern dass das Geschäft in drei Jahren längst erledigt sei und sich über heimische Wertpapiereffekte rechnen würde. Hoffentlich hat es geklappt; denn der deutsche Schrott wird noch Lerneffekte bereit halten. Und sei es nur der, dass viel gestreuter Schrott im Portfolio nicht automatisch besser ist als wenig Schrott.
Was uns noch eher Bedenken macht, ist allerdings, dass diese Investoren natürlich auch von Maklern versorgt worden sind, die uns regelmäßig mit honorigen Philosophie- oder Corporate Governance Papieren beglücken und außerdem dem deutschen Markt regelmäßig den Belehrungsfinger hochhalten. Gleichzeitig sind das dieselben Beratungshäuser, die unsere deutschen internationalen Investoren im Ausland mit Material versorgen. Bei unseren viel gescholtenen offenen Fonds zeigt sich, dass eigene Expertise tatsächlich zu guten Auslandsgewinnen geführt hat. Aber ob die Expertise deutscher geschlossener Fonds, die noch nicht einmal die neuen Bundesländer ansatzweise richtig einschätzen konnten, in Asien ausreicht, steht für uns eher in den Sternen. Auf die „Beratung“ internationaler, provisionsabhängiger Makler würden wir uns nach letzten deutschen Erfahrungen wohl nicht verlassen.
Zurück zur deutschen Stimmung: Alle Maklerberichte loben seit Abklingen der Euphorie Deutschland aufgrund seiner Stabilität als Zielland für langfristig denkende Investoren mit hohem Eigenkapitalanteil. Umso interessanter für Psychologen ist deshalb das aktuelle Stimmungstief. Vielleicht schlägt die Kreditkrise speziell im mittelständischen Geschäft stärker zu als wir das bei unseren Gesprächen mitbekommen. Oder die verwöhnten Player der letzten internationalen Euphoriephase, die sich von allen rationalen Rahmenbedingungen gelöst hatte, finden sich in normalem Geschäft nur schwer zurecht.
Die erst einige Monate alten King Sturge Immobilien-Indizes nimmt mit Hilfe von BulwienGesa AG Stimmung und Konjunktur in der Immobilienwirtschaft unter die Lupe. Die Indexgestaltung allein ist aber schon Ausdruck des maklertypischen Optimismus und vor allem des Denkhorizontes. Die Jahre 2005 und 2006 setzen den Stimmungs-Indexwert knapp über Hundert. Das programmierte natürlich einen Absturz weit unter den anzunehmenden Durchschnitt von Hundert. Jetzt dürften Jahre kommen, in denen der Stimmungsindex mit Werten, die ein Desaster beschreiben, im Rahmen der self fulfilling prophecy auch noch eines herbei rufen.
Überraschend ist, dass die Euphorie 2005/6 nicht an den Optimismus der Jahre 2001/2 herankommt. Blickt man dann noch auf die langjährige BulwienGesa Datenerfassung zur Preisentwicklung, so bestätigt sich unsere alte These, dass der deutsche Immobilienmarkt sich seit 1993 auf einer in positiven Phasen lediglich nach oben gewölbten Treppe nach unten befindet. Aktuell setzten sowohl Immobilienklima als auch Immobilienkonjunktur ihre Talfahrt fort. Rezessionsbefürchtungen trotz gesunkener Rohstoff- und Ölpreise drücken lt. King Sturge die Stimmung. Da über zwei Drittel der Ausfuhren Deutschlands in die EU fließen, bleibt die Stimmung für den deutschen Immobilienmarkt pessimistisch.
Der auf Befragungen beruhende Immobilienklimaindex fällt gegenüber dem Vormonat mit noch 90,8 Punkten (!) um 14,6% auf ein absolutes historisches Tief vonn 77,5 Punkten. Treibender Faktor ist das Klima im Investmentbereich. Besonderheit im August ist die erstmalige Drehung der bis dato noch positiven Mieterwartungen. Offensichtlich rechnen auch Bestandshalter nun weder mit steigenden Verkaufserlösen noch mit steigenden Mieten. Steigende Mieten hatten in Deutschland bisher sinkende Multiplikatoren abgefedert. Die Kombination aus fallenden Multiplikatoren („steigenden Renditen“) und fallenden Mieten hat ab jetzt multiplikative Wirkung. 10% Mietwirkung bei gleichzeitigen 10% Renditeeffekt (= 50 bis 80 Basispunkte je nach Objektqualität) führen theoretisch zu einem Immobilienwert von nur noch 81% (0,9*0,9=0,81), der lediglich durch die Langfristwirkung der Mietverträge abgefedert wird.
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Der Multiplikatoreffekt schlägt aber sofort zu. Und jetzt bedenken Sie einmal, was eine insgesamt eher harmlose Korrektur von vielleicht 15% bei vielen Immobilienaktiengesellschaften anrichten würde. Trotz jetzt auch sinkender Stimmung hielt sich das Wohnklima am stabilsten. Bei den Werten zu Büro- oder Einzelhandelsimmobilien setzt sich die Talfahrt mit zunehmender Geschwindigkeit fort. Büroimmobilien werden dabei auch etwas kritischer betrachtet als Einzelhandelsimmobilien.
Die auf makroökonomischen Rahmendaten des Vormonats beruhende Immobilienkonjunktur orientiert sich u.a. an den Entwicklungen des Aktienmarktes und der Gesamtkonjunktur. Daher ist es wenig überraschend, dass diese auch im August weiter abnimmt. Auch dieser Indikator hat dabei jedoch seine Geschwindigkeit erhöht und nur noch einen Indexwert von 158,8 Zählern erreicht. Damit liegt er um rund 6,2% unter dem Vormonatswert von 169,2. Auch in diesem Monat beruht der Abwärtstrend auf den schlechten konjunkturellen Rahmendaten und den Werten der Immobilien- AGs, die aufgrund von Korrekturen der Wertansätze ihrer Immobilienbestände schlechte Halbjahresergebnisse erzielt haben und deren Aktienwert sich dementsprechend schlecht entwickelt hat. Dennoch sieht King Sturge Deutschland-Chef und RICS-Vorsitzender Sascha Hettrich in den Werten keinen Anlass zur Schwarzmalerei, da der nach wie vor sehr solide deutsche Immobilienmarkt bestenfalls vor einem Abschwung, nicht aber vor einem Absturz stehe.
Quelle: DIB, Nr. 174, 05.09.2008