Von Marion Götza. Nicht alle Langfristentwicklungen führen zum sofortigen Erfolg. Obwohl der Bedarf an Senioren(gerechten) Immobilien unstrittig ist, führten in den vergangenen Jahren beileibe nicht alle Konzepte zu einem Investmenterfolg. Statistisch richtig fassbar ist nur der Pflegebereich. Da gibt es klare Zusammenhänge, die sich ebenfalls nur langsam ändern. Wenig ertragsorientierter Wettbewerb öffentlich rechtlicher oder sozialer Betreiber, Lebensgewohnheiten, Singularisierung der Haushalte, monetäre Rahmenbedingungen, Aspekte professioneller häuslicher Pflege, soziales Umfeld, veränderte Lebenserwartung u. v. m. spielen dagegen bei den anderen Bereichen eine oft gegenläufige, aber große und schwer kalkulierbare Rolle.
Konzepte gegenseitiger Pflege vom 50en Lebensjahr an zur Erzielung einer eigenen Pflegeberechtigungsanwartschaft sind ebenso zu Lachnummern geworden wie die amerikanischen „vom Golfplatz bis zur Bahre“ Betreuungskonzepte, vor denen wir vor gut 10 Jahren noch Angst hatten, wie auch fast alle deutschen Durchlauferhitzer-Konzepte und alle Versuche, unverkäufliche Wohnungen durch Anbringen eines Klingelknopfes zu Seniorenimmobilien im Hochpreissegment zu machen. Gespannt besuchten wir die 2. IIR Konferenz „Zielgruppe 65plus“ am 23. und 24. März im Berliner Hotel Concorde. Naturgemäß identifizierten die Referenten Seniorenimmobilien als Gewinner der Zukunft.
Die Thesen der 2. IIR Konferenz „Zielgruppe 65plus“: Die Zielgruppen am Wohnungsmarkt kehren sich um. Bis zum Jahr 2030 wird die Zahl der 65 – 69jährigen um 20%, der ab 85jährigen um 148% steigen. Da die Lebenserwartung der Menschen immer höher wird, besteht in naher Zukunft ein großer Bedarf an seniorengerechten Wohnformen. Innovativ bezahlbare Lösungen müssen entwickelt werden. Die Finanzkrise hat den Pflegeimmobilienmarkt zwar nicht so stark gebeutelt wie andere Segmente, aber Investoren, die ihre Projekte mit kurzfristigen Krediten finanziert haben, müssen sich auf Probleme bei der Anschlussfinanzierung einstellen. Die Banken verlangen nicht nur deutlich höhere Zinsen, sondern auch eine größere Eigenkapitalbeteiligung, so Carsten Brinkmann, Aufsichtsratsvorsitzender von Terranus Consulting. Darüber hinaus sei die Modernisierung bestehender Objekte vielfach vernachlässigt worden, was den Verkauf erschwere. Welche Folgen schlechte Konjunktur und Überangebot für den Seniorenimmobilienmarkt haben, wurde auf der 2. IIR Konferenz „Zielgruppe 65plus“ am 23. und 24. März im Berliner Hotel Concorde vorgestellt.
Eine zentrale Zukunftsaufgabe der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft der nächsten 10 bis 15 Jahren wird sein, die Versorgung der Bevölkerungsgruppe 65plus mit altersgerechtem Wohnraum zu versorgen. Seniorengerechtes Wohnen ist für die Immobilienwirtschaft längst kein Nischensegment mehr. Dominiert wird das Angebot durch Betreutes Wohnen (Verbreitungsgrad 80%), gefolgt von altersgerechten Wohnungen ohne integrierte Dienstleistungsangebote (75%). In mehr als 80% der befragten Städte und Gemeinden weisen altersgerechte Wohnangebote eine Vollvermietung auf. Signifikante Leerstände sind nicht festzustellen. Insbesondere dem altersgerechten Umbau im Bestand wird zukünftig eine wachsende Bedeutung zukommen. Nach Berechnungen des BFW leben 93% der älteren Menschen in Deutschland in ihrer eigenen Wohnung. Aber lediglich knapp 1% des Wohnraums ist derzeit seniorengerecht, d. h. nur etwa 430 000 Wohnungen. Lt. BFW/UEPC-Studie „Wohnen im Alter“ werden bis 2020 jedoch zusätzlich rund 800 000 dieser Wohnungen benötigt.
Der Markt für Seniorenimmobilien wird künftig auch stark von den politischen Entscheidungen zur Pflegeversicherung und den Landesheimrechten abhängen. Seit der Einführung der Pflegeversicherung gibt es eine quantitative Verschiebung von vollstationären Pflegeeinrichtungen wie Pflegeheimen und Seniorenresidenzen hin zu vorstationären Angeboten (Service-Wohnen, Betreutes Wohnen). Dies bietet einen weiten Bereich enger Zusammenarbeit zwischen der Wohnungs- und Pflegewirtschaft. Nicht zu unterschätzen ist in diesem Zusammenhang auch der Wunsch vieler älterer Menschen, so lange wie möglich unabhängig und in der vertrauten Umgebung zu bleiben.
Der Markt der geschlossenen Immobilienfonds für Pflegeimmobilien hat momentan eine gute Ausgangssituation wie Jan Lucht, Finanzvorstand der Immac Holding AG und Walter Schröder, Corpus Sireo Investment Management S.à.r.l., Luxemburg, bestätigen. Das zeigt der jüngste Erwerb der Immac, die in Zusammenarbeit mit der Tochtergesellschaft Immac GmbH aus Österreich ein Paket von fünf Pflegeeinrichtungen in Österreich gekauft haben. Auch der von Corpus Sireo gemanagte Healthcare-Fonds hat im November 2008 vier Einrichtungen des bayerischen Betreibers Domus Mea gekauft. Als einziger Spezialfondsanbieter hat Corpus Sireo eine Expertise im Bereich Healthcare-Immobilien auf dem deutschen Markt entwickelt und erschließt diesen Sektor nun auch in neuen Märkten, insbesondere den USA.
Fazit: Seniorenimmobilien sind die eindeutigen Gewinner der demografischen Entwicklung.
gi24/DIB, Nr. 190
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