Augsburg: Klassische 1A-Lagen behaupten sich

Das mehr als 2.000 Jahre alte Augsburg ist eine geschichtsträchtige Handels- und Fuggerstadt, die sich heute mit knapp 263.000 Einwohnern als drittgrößte Stadt Bayerns mit wichtiger Oberzentrumsfunktion positioniert. Das bayrisch-schwäbische Oberzentrum übernimmt die Versorgungsfunktion der Landkreise Augsburg, Aichach, Fürstenfeldbruck, des Unterallgäus und für Günzburg. Dies spiegelt sich insbesondere in der Angebotsqualität und der Einkaufsattraktivität der Innenstadt wider, die sich in Augsburg in den letzten Jahren verbessert hat, urteilt Manfred A. Schalk, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens COMFORT, in einem aktuellen Städtereport.

Die Zentralität Augsburgs liegt im bundesweiten Vergleich mit 131,6 weit über dem Durchschnitt. In den zurückliegenden Jahren haben sich im Einzelhandel sowohl in der Stadt als auch in der Region Augsburg erhebliche flächenmäßige und strukturelle Veränderungen ergeben, berichtet Manfred A. Schalk. Hervorzuheben seien die Ansiedlungen der City-Galerie im Jahr 2001 (ECE-Center am Rande der Altstadt, Willy-Brandt-Platz) und des Einrichtungshauses Hiendl, aber auch diverse Neupositionierungen und Erweiterungen in der City.

Gestiegene Mieten in 1A-Lagen spiegeln die gestiegene Attraktivität der Einkaufsstraßen wider. Nach COMFORT-Beobachtungen stieg der Mietpreis in 2008 für Ladenflächen von 80 bis 120 qm Verkaufsfläche gegenüber dem Vorjahr 2007 um knapp sieben Prozent von 98,- Euro/qm auf 105,- Euro/qm an. Für größere Flächen (300-500 qm) wurden in 2008 60,- Euro/qm bezahlt, im Vorjahresvergleich bedeutet dies ein Anstieg des Mietpreises um fünf Prozent.

Als die wichtigsten Einkaufsstraßen in Augsburg gelten die Bahnhofstraße, die etwas nachgelassen hat, die Annastraße, die Maximilianstraße sowie die Philippine-Welser-Straße, die alle in der Altstadt liegen. Als TOP-1A-Lage, so Schalk, ist eindeutig die Annastraße zu identifizieren. Sie ist ein gekurvter Straßenzug, der am westlichen Rand der Augsburger Kernstadt liegt und läuft von Norden nach Süden auf das ehemalige Gögginger Tor (heutiger Königsplatz) zu. Hier haben sich Publikumsmagneten wie Hennes & Mauritz, s. Oliver, Avanti (im ehemals von Karstadt Sport genutzten Haus), Esprit, Tommy Hilfiger oder Thalia angesiedelt. Von der Annastraße ist ein Abzweig über den Martin-Luther-Platz in die Philippine-Welser-Straße möglich, eine parallel zur Annastraße verlaufende Lage, die eine positive Entwicklung genommen hat und weiteres Zukunftspotenzial birgt. Diese Einkaufsstraße ist ein wichtiges Verbindungsstück in einem Rundlauf, der sowohl zur Annastraße als auch (entweder über den Rathaus- oder den Moritzplatz) zur 1A-Lage Maximilianstraße führt.

Die 1A-Lage Maximilianstraße ist auf den Abschnitt vom Rathausplatz bis zum Moritzplatz beschränkt, der sich als reine Fußgängerzone präsentiert. Der größere Teil der „Maxstraße“ außerhalb der belebten Fußgängerzone spielt eher für das kulturelle Leben Augsburgs (worunter zum Ärger vieler nachtruheorientierter Anwohner zunehmend auch das gastronomische Nachtleben zählt) eine wichtige Rolle. Die Prachtstraße der Renaissance ist eine der Hauptachsen in der Altstadt und zugleich ein steinernes Bilderbuch der über 2.000-jährigen Stadtgeschichte Augsburgs – für den filialisierten Einzelhandel jedoch nur in dem genannten Abschnitt wirklich interessant.

Im südlichen Abschnitt der Annastraße, am Königsplatz, zweigt die Bürgermeister-Fischer-Straße ab, wo unter anderem Galeria Kaufhof, K & L Ruppert, Wöhrl sowie Karstadt ihren Sitz haben. Im oberen Abschnitt der Bahnhofstraße präsentieren sich weitere große Textilhäuser wie z.B. Peek & Cloppenburg und C & A. Ein von der Stadt ausgeschriebener Ideenwettbewerb „Königsplatz“ fordert nunmehr verkehrliche und städtebauliche Lösungen, um Passanten ab der Bahnhofstraße ohne Straßenquerung in die Altstadt gelangen zu lassen. Dies würde die Annastraße mit der Bahnhofstraße direkt über den Königsplatz verbinden.

Die City-Galerie, ein Shopping-Center der ECE, welches im Jahr 2001 auf ca. 20.000 qm und mit rund 2.000 Stellplätzen eröffnet hat, liegt in Nähe des Oberen Grabens am Willy-Brandt-Platz und etwa einen Kilometer von den 1A-Lagen entfernt. Einen Kilometer zu weit, wie Manfred A. Schalk urteilt. Dazu kommt seit Ende November 2008 noch der für rund zehn Millionen Euro errichtete Modepark Röther (mittlerweile der 13. Standort des gleichnamigen Familienunternehmens aus Michelfeld bei Schwäbisch Hall). "Eine Fläche für alle" lautet das Konzept, mit dem man sich selbst gegen die nahe gelegene City-Galerie behaupten möchte. Nach Auskunft von Geschäftsführer Michael Röther sind die gängigen Marken – von Gerry Weber bis Tommy Hilfiger, von Esprit bis s. Oliver – an der Lechhauser Straße zu haben. Auf einer Fläche von 7.800 Quadratmetern werden neben Herren-, Damen- und Kinderbekleidung auch Wäsche und Schuhe angeboten.

Als eine Bereicherung oder Bedrohung des Innenstadtangebotes kann der Modepark laut Schalk nicht bezeichnet werden. Anders die City-Galerie. Schalk weiter: Nach Eröffnung des nicht (in die Innenstadt) integrierten Centers von ECE sei der Einzelhandel insgesamt erst einmal ordentlich durchgeschüttelt worden, wobei vor allem die klassischen 1A-Lagen zunächst sehr gelitten hätten. Mittlerweile aber hätten die Innenstadtlagen sowie das Center ein Gleichgewicht gefunden, was nicht zuletzt die zahlreichen Neuansiedlungen starker Filialisten und interessanter Konzepte (Beispiele: Tommy Hilfiger, Mexx, Thalia, Avanti, Esprit) in den 1A-Lagen beweisen würden.

Bei Immobilieninvestoren ist Augsburg nach Schalks Auskunft ebenso beliebt wie bei Expansionsleitern der nationalen und internationalen Filialisten. Insbesondere an der Annastraße wurden bei Verkäufen in der Spitze Kaufpreismultiplikatoren bis zum Faktor 18 erzielt. In den vergangenen Monaten konnte man jedoch feststellen, dass sich dieser Boom-Effekt zwischenzeitlich deutlich abgekühlt hat und die aktuellen Kaufpreisfaktoren eher wieder im Bereich zwischen 16 und 17 anzusiedeln sind. Es bleibt festzuhalten, dass sich sowohl der Vermietungsmarkt als auch der Investmentmarkt nach teilweise enormen Ausschlägen in den letzten Jahren mittlerweile etwas beruhigt und auf einem sehr guten Niveau einpendelt hat. Auch in Zukunft wird Augsburg weiterhin ein höchst interessanter Miet- und Investmentstandort bleiben.

Eine gesunde wirtschaftliche Struktur und eine der niedrigsten Kriminalitätsraten in ganz Deutschland sorgen dafür, dass es sich in Augsburg gut und sorgenfrei leben lässt. Augsburg bietet großstädtisches Ambiente mit allen Möglichkeiten einer Großstadt, bleibt dabei aber doch überschaubar und leicht zu erfahren. Zukunftspotenzial bietet aus Sicht der COMFORT-Experten die positive Entwicklung von Lagen wie der Maximilian- oder der Philippine-Welser-Straße, die weiter an Attraktivität gewinnen werden.

gi24/Comfort

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