Brune Consulting: Der Markt für Handelsimmobilien eröffnet noch ein riesiges Potenzial

Von Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Ans Aufhören denkt Wolfgang R. Bays, alleingeschäftsführender Gesellschafter der Düsseldorfer Brune Consulting GmbH noch lange nicht. Er wird seine Arbeit auch in den nächsten zehn bis 15 Jahre weiter ausüben. „Development ist mein Leben“, bekennt der Brune-Consulting-Gesellschafter, „mit viel Enthusiasmus hänge ich am Thema Handelsimmobilien, weil sie so spannend und dynamisch sind.“ Der Düsseldorfer Architekt Walter Brune, gleichzeitig Namensgeber von Brune Consulting, der auch mit seinen 82 Jahren noch aktiv ist, dient Bays bei seiner Lebensplanung durchaus als Vorbild.

Und der deutsche Markt für Handelsimmobilen wird in den nächsten Jahren zweifellos noch spannender werden. Denn viele der großformatigen Handelsimmobilien stecken in der „kritischen Lebensphase“, wie Bays es ausdrückt.

„Dabei denke ich an die Hälfte der insgesamt 400 Shopping-Center, die nicht in professionellen Händen sind, die aber in einer wirtschaftlich, technisch und ökologisch schwierigen Lage stecken und dringend der Revitalisierung bedürfen.“

Viele Center aus dieser Gruppe können aus dem laufenden Ertrag die erforderliche Renovierung nicht finanzieren und benötigen neue Geldgeber. Bei einigen Zentren sei nicht einmal bekannt, in welchen Händen sie sich befänden, weiß der Experte. Viele gehören laut Bays eigens dafür gegründeten Special Purpose Vehicles (SPV). Und zahlreiche der finanzstarken Investoren merken erst allmählich, dass sie kein Finanzprodukt gekauft haben, sondern eine Immobilie mit all ihren vielfältigen Problemen.

Die Frage, wer das Asset-, Property-und Facility-Management für diese Objekte macht, um den Wert und damit den Ertrag dieser Center wieder zu steigern, muss in vielen Fällen erst noch beantwortet werden. Und hier eröffnet sich zweifellos ein interessanter Wachstumsmarkt. „Deshalb ist der Run auf Management -Gesellschaften so groß“, erklärt Bays. Und davon will er zusammen mit dem Partner Jones Lang LaSalle (JLL) profitieren.

Bevor Bays, der außerdem Vorsitzender des GCSC-Vorstands (German Council of Shopping Center) ist, und sein Geschäftspartner Rainer Bodenburg Anfang 2008 mit dem weltweit agierenden Immobilien-Spezialisten Jones Lang LaSalle über den Verkauf der eigenen Managementgesellschaft, der Brune Consulting Management GmbH, handelseinig wurden, hatten sie im Grunde mit allen Großen verhandelt, die dafür in Frage kamen.

Das Geschäftsfeld Management komplett abzugeben, war für Bays, der als alleingeschäftsführender Gesellschafter der Brune Consulting u.a. noch die Sparten Brune Consulting Development und Brune Consulting Investment behält, die richtige Entscheidung. Für ein Gesellschaftsformat wie das der Brune Consulting Management sei es schwer, aus eigener Kraft organisch zu wachsen.

„Die Akquisition von Einzelaufträgen war mühselig und risikobehaftet“,

stellt Bays fest. Ziel war deshalb die Anbindung an einen der internationalen Großen, die im Investmentgeschäft, dem An- und Verkauf von Immobilien tätig sind – wie eben Jones Lang LaSalle.

Mit Brune Consulting Management hatte JLL 12 Managementmandate, darunter 9 für Shopping-Center, mit einem Jahresmietvolumen von ca. 56 Mio. Euro übernommen. Aktuell läuft unter Führung von Markus Reinert, International Director und Mitglied des deutschen Management Boards von Jones Lang LaSalle, sowie Peter Orend, CFO von Jones Lang LaSalle, die Integration der Managementgesellschaft in die JLL-Strukturen.

Mit Brune Consulting resp. Bays hat Jones Lang LaSalle vor einigen Wochen zudem einen Beratervertrag geschlossen als exklusiver externer Berater für den Bereich Retail Development.

„Brune Consulting ist quasi Head of Retail Development Consulting bei Jones Lang LaSalle”,

erläutert Bays. Und damit in verantwortungsvoller Position. Dass solche Umstrukturierungsprozesse auch Reibungsverluste mit sich bringen, zeigt der Wechsel des JLL-Development-Teams zu CB Richard Ellis. Spezialisten für Handelsimmobilien sind hierzulande rar und damit stark umworben.

Ein weiteres Wachstumspotenzial für Jones Lang LaSalle/Brune Consulting wird die große Zahl von Quellimmobilien eröffnen, die auf den Markt kommen – also großflächige innerstädtische Immobilien, die sich in Handelsimmobilien umwidmen oder umbauen lassen. Prominentes Beispiel aus den 1980er-Jahren ist die Kö-Galerie, die auf dem Gelände von Schloemann Siemag errichtet wurde. Dazu gehören laut Bays aber auch einzelne Kaufhäuser etwa der Textilkette Wehmeyer, die jüngst Insolvenz anmelden musste.

Und auch von den Warenhauskonzernen Karstadt und Kaufhof, deren Filialen in vielen Großstädtern in direkter Nachbarschaft angesiedelt sind, werden nach Bays Einschätzung nicht alle als Warenhäuser bestehen bleiben. Selbst wenn ein strategischer Investor die Metro-Tochter Galeria Kaufhof ganz übernimmt, so glaubt der Immobilien-Experte, würden einzelne Standorte abgegeben und zur Umwidmung auf den Markt kommen. Bays ist nicht der einzige, der darauf spekuliert. Auch andere Unternehmen wie die Hamburger Redos Real Estate beobachten den Markt genau.

Brune Consulting selbst hat bereits nach der Fusion von Karstadt und Hertie Mitte der 1990er-Jahre in Köln, wo beide Warenhäuser Nachbarn waren, die ehemalige Hertie-Filiale unter Einbeziehung weiterer Grundstücke als Shopping-Center konzipiert und realisiert. Wenn solche großflächigen Immobilien auf den Markt kommen, dann eröffnet das laut Bays zudem attraktiven großflächigen Handelsformaten, die bisher nur schwer die passenden Flächen fanden, die Chance, sich auch in den Innenstädten anzusiedeln. Das könnte die Zugkraft der Cities erhöhen. Zu den Investment Beteiligungen von Brune Consulting gehören u.a. die Stadtgalerie in Halle und die Neumarkt-Galerie in Köln.

Für den alleingeschäftsführenden Gesellschafter von Brune Consulting bleibt also noch viel zu tun. Ins Geschäft mit Handelsimmobilien kam er 1972, als der studierte Wirtschaftswissenschaftler als leitender Angestellten für den Bereich Immobilienentwicklung bei dem Düsseldorfer Architekt Walter Brune anheuerte, der in den Folgejahren stark expandierte. 1975 wird er Generalbevollmächtigter. Ende der 1980er-Jahre wird mit der Brune Consulting eine eigenständige Development-Institution gegründet. 1993 verkauft Walter Brune 50% seiner Anteile an die Bayerische Landesbank, die andere Hälfte verbleibt bei Bays und seinem Geschäftsführungspartner Thomas Körver. 2004, als die Bayerische Landesbank ihre Beteiligung aufgibt, ergreift Bays die lange angestrebte Gelegenheit, sämtliche Anteile zu übernehmen, auch die von Körver.

Mit Jones Lang LaSalle hat Bays, der zudem Vize-Präsident der IHK Düsseldorf und Dozent an vier Hochschulen ist – darunter die TU Berlin und die Uni Regensburg – nun ein neues Kapital aufgeschlagen.

Quelle: HIR, Nr. 27, 01.08.2008