Trotz zunehmender konjunktureller Eintrübung hat der Dresdner Büromarkt 2008 laut Büromarktbericht von Dr. Lübke ein unerwartet gutes Jahresergebnis erzielt. Insgesamt wurden in der sächsischen Landeshauptstadt rund 72.000 m² Bürofläche vermietet (siehe Grafik). Das ist der höchste Flächenumsatz der letzten acht Jahre. Das Vorjahr wurde um 14 Prozent und der Fünfjahresdurchschnitt sogar um 32 Prozent übertroffen. Der Flächenumsatz des 4. Quartals beläuft sich auf ca. 17.500 m², was einem Anteil von 24 Prozent am gesamten Jahresumsatz entspricht.
Überwiegend kleine und mittlere Flächengrößen
Ungeachtet der lebhaften Nachfrage und der gestiegenen Zahl der abgeschlossenen Mietverträge bestimmten überwiegend kleinteilige Anmietungen den Flächenumsatz. Knapp die Hälfte davon entfiel in 2008 auf Verträge unter 500 m². Größere Vermietungen über 1.000 m² hatten nur einen Marktanteil von 24 Prozent (Vorjahr: 51%). Nach wie vor ist die Nachfragestruktur überwiegend regional geprägt.
Höhere Umsatzanteile am Stadtrand
Im Gegensatz zu 2007, als sich das Vermietungsgeschehen besonders auf zentrale Innenstadtlagen konzentrierte, hat sich die Nachfrage in 2008 mehr an die Randbereiche verlagert.
Stärkster Teilmarkt war der Bereich Ost mit einem Flächenumsatz von ca. 16.600 m² (23% Anteil), gefolgt vom Bereich West (14.200 m², 20% Anteil). Im Teilmarkt Altstadtring, der im Vorjahr noch die stärkste Bürolage war, hat sich dagegen der Umsatz nahezu halbiert auf etwa 9.300 m². Hier macht sich das begrenzte Angebot an modernen und repräsentativen Flächen bemerkbar, das häufig ein Ausweichen in angrenzende Gebiete notwendig macht.
Die Verteilung der Anmietungen auf die einzelnen Branchen hat sich im Vergleich zu 2007 ebenfalls verändert. Auf dem ersten Platz liegt die
Sammelkategorie der „sonstigen Dienstleistungen“ (beispielsweise Zeitarbeitsfirmen) mit ca. 15.700 m² bzw. 22 Prozent Anteil. Die IT- und Kommunikationsbranche (ca. 10.800 m², 15% Anteil) legte deutlich zu und belegt nun die zweite Position, gefolgt Unternehmen des Gesundheits-, Sozial- und Ausbildungssektors (ca. 10.500 m², 15%).
Die Gruppe „Banken, Versicherungen, Finanzdienstleister“, die 2007 aufgrund mehrerer Großanmietungen von Krankenversicherungsunternehmen mit knapp einem Viertel des Flächenumsatzes noch unangefochten an der Spitze stand, liegt 2008 mit 4 Prozent Anteil nur noch an achter Stelle.
Spitzenmiete konstant bei 10,00 €/m²
Von dem erhöhten Flächenumsatz unbeeindruckt, hält sich die Spitzenmiete in den
Toplagen Altmarkt und Prager Straße seit fünf Jahren weitgehend konstant bei 10,00 €/m² (siehe Grafik).
Leichte Mietsteigerungen gab es jedoch in einigen Teilmärkten, beispielsweise in der Äußeren Neustadt und im Bereich Nord.
Die Leerstandsquote ist im Verlauf des vergangenen Jahres nur geringfügig gesunken auf 13,5 Prozent (siehe Grafik). Gegenwärtig stehen dem Markt ca. 331.000 m² kurzfristig zur Verfügung.
Kaum Neubautätigkeit
Angesichts der nach wie vor hohen Flächenüberhänge bleibt die Neubautätigkeit weiterhin gering. 2009 werden voraussichtlich weniger als 2.000 m² neuer Bürofläche fertig gestellt. Bei den aktuell anstehenden Projekten handelt es sich überwiegend um Erweiterungen bestehender Standorte von Eigennutzern. Somit werden voraussichtlich keine größeren Flächen freigezogen.
Für 2009 ist keine wesentliche Zunahme der vakanten Flächen zu erwarten. Insofern rechnen wir mit weitgehend konstanten Mietpreisen. Allerdings fordern die Mieter aufgrund der ungewissen Zukunftsperspektiven vermehrt flexible Mietvertragslaufzeiten, Sonderkündigungsrechte und variable Zunahme bzw. Rückgabe von Teilflächen.
Quelle: Dr. Lübke
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