Gewerbeimmobilien: Drastischer Rückgang des Investitionsvolumens in Frankfurt

Im Frankfurter Marktgebiet wurden 2008 mit gut 1,45 Milliarden Euro knapp 82 Prozent weniger in Gewerbeimmobilien angelegt als im Vorjahr (über 7,9 Mrd. €). Damit liegt Frankfurt gemeinsam mit München an dritter Stelle aller großen deutschen Standorte hinter Berlin und Hamburg. Dies ergibt der „Investment Market Report 2009“, den Atisreal Ende Februar veröffentlichen wird.

Der Gesamtumsatz enthält anteilig eingerechnete Portfoliotransaktionen von 128 Millionen Euro.

„Nachdem der Frankfurter Investmentmarkt im Jahr 2007 mit gut 3 Milliarden Euro stark von den Portfolioumsätzen profitiert hat, weist er 2008 den mit Abstand geringsten Anteil aller Standorte auf“, erläutert Oliver Barth, Geschäftsführer der Atisreal GmbH und zuständig für die Frankfurter Niederlassung. „Für das rückläufige Transaktionsvolumen ist vor allem die deutliche Reduktion der Großabschlüsse über 50 Millionen Euro verantwortlich. Hier zeigen sich ganz massiv die Auswirkungen der Finanzkrise, die eine Finanzierung großer Transaktionen nahezu unmöglich macht.“

Die Verkäufe haben sich von 209 (2007) auf nur noch 74 reduziert, was vor allem an den wenigen Portfoliodeals lag. Auch das durchschnittliche Volumen pro Abschluss sank von fast 38 auf knapp 20 Millionen Euro. Der Gesamtumsatz der Großdeals über 50 Millionen Euro verringerte sich um 89 Prozent (auf 646 Mio. €). Gleichzeitig sank ihr relativer Anteil am Ergebnis (von gut 73 % auf knapp 45 %). Die Transaktionen bis 50 Millionen Euro verringerten sich um 62 Prozent. Das Investmentgeschehen im Marktsegment der kleinen Deals bis 10 Millionen Euro ist weiterhin rege; hier wurden über die Hälfte aller Abschlüsse getätigt.

Mit Abstand stärkste Käufergruppe waren die offenen Fonds, die eindrucksvoll an die Spitze der Frankfurter Investoren zurückkehrten (Umsatzanteil: knapp 35 %). Auf dem zweiten Platz folgen die Equity und Real Estate Fonds (20 %); knapp die Hälfte dieses Ergebnisses entfällt allerdings auf nur einen Deal. Größere Anteile haben darüber hinaus Immobilien AGs (rund 9 %), Projektentwickler (8 %) und Spezialfonds (fast 6 %). Die im letzten Jahr noch relativ stark vertretenen geschlossenen Fonds (2007: 9 %) kommen nur noch auf einen Anteil von knapp 4 Prozent. Der Anteil der ausländischen Käufer hat sich 2008 auf nur noch 45 Prozent stark verringert (2007: knapp 76 %).

Als Verkäufer waren vor allem die Projektentwickler aktiv (rund 37 %), die in großem Umfang an offene Fonds verkauft haben. Auf den weiteren Rängen landen Equity und Real Estate Fonds (gut 15 %), Immobilien AGs (12 %) sowie Banken (über 9 %). Die offenen Fonds, die im vergangenen Jahr an der Spitze der Verkäufer standen, sind nun eindeutig wieder auf der Investorenseite (Anteil am Verkaufsvolumen: nur knapp 4 %). Der Anteil der ausländischen Verkäufer am Gesamtumsatz stieg von knapp 8 Prozent (2007) auf über 16 Prozent.

Bürohäuser hatten einen Anteil von fast 73 Prozent am Gesamtumsatz (2007: über 82 %, was vor allem an den großen Portfolioverkäufen lag); trotzdem entfielen noch rund 1,06 Milliarden Euro auf diese Assetklasse. Zu den wichtigsten Verkäufen gehörten der Fürstenhof und das Gebäude Nord 1 im Europaviertel. Einzelhandelsimmobilien liegen mit einem Anteil von gut 10 Prozent am Transaktionsvolumen auf Platz zwei, gefolgt von den sonstigen Immobilien (rund 7 %), wohinter sich fast ausschließlich Hotelverkäufe verbergen. Nur noch gut 4 Prozent wurden in Entwicklungsgrundstücke investiert. „Die schwierige Finanzierungssituation sowie die Auswirkungen der gesamtwirtschaftlichen Probleme auf die Immobilienmärkte lassen die Projektentwickler vorsichtig werden“, erklärt Oliver Barth. Gefragtester Standort war wieder die Innenstadt (Anteil: knapp 53 %). Rang zwei belegen die Cityrandlagen (23 %) vor den Nebenlagen (fast 18 %).

Die Renditen sind seit Ende 2007 deutlich gestiegen, wobei für Immobilien in B-Lagen spürbar stärkere Anpassungen zu verzeichnen waren als für Objekte in Top-Lagen. Die Netto-Spitzenrendite für Premium-Büroobjekte lag zum Jahresende bei 5,15 Prozent. „Vor dem Hintergrund der anhaltenden Finanzkrise und der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation ist ein weiterer Anstieg 2009 nicht auszuschließen“, so Barth.

Perspektiven: Trotz Investoreninteresse schwieriges Marktumfeld

„Der Investmentumsatz wird 2009 stärker durch externe Faktoren, vor allem durch die Entwicklung der Finanzierungs- und gesamtwirtschaftlichen Situation, bestimmt werden, als durch das grundsätzliche Investoreninteresse, das nach wie vor in großem Umfang vorhanden ist“, prognostiziert Barth. „Außerdem ist die Preisentwicklung zu berücksichtigen. Sollten die Renditen weiter steigen, könnte sich dies positiv auf das Transaktionsvolumen auswirken. Eine seriöse Prognose zum Investmentumsatz ist aus heutiger Sicht aber nicht möglich. Unbestritten ist jedoch, dass gut vermietete Core-Objekte in Frankfurt auch in diesem Jahr ihre Käufer finden werden.“

Quelle: Atisreal

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