Köln: Vergleichsweise moderater Rückgang des Investitionsvolumens

Das Kölner Transaktionsvolumen in Gewerbeimmobilien lag 2008 mit rund 1,2 Milliarden Euro deutlich unter den hervorragenden Ergebnissen der beiden Vorjahre. Im Vergleich zu den anderen großen deutschen Investmentstandorten ist der Rückgang mit einem Minus von 34 Prozent gegenüber 2007 jedoch noch relativ moderat. Das ergibt der „Investment Market Report 2009“ für die sechs wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal Ende Februar veröffentlichen wird.

„Köln ist der einzige Standort, an dem mit einer Zunahme von gut 7 Prozent ein höherer Umsatz mit Einzeldeals erzielt werden konnte als noch im Vorjahr“,

betont Jens Hoppe, Geschäftsführer der Atisreal GmbH und Kölner Niederlassungsleiter.

„Auch der Einbruch bei den Portfoliotransaktionen war nicht ganz so stark wie an anderen Standorten.“ Insbesondere aufgrund von Paketverkäufen, die noch im ersten Quartal 2008 abgeschlossen wurden, ist der Portfolioanteil mit gut 32 Prozent noch vergleichsweise hoch.

Während 2007 noch 141 Immobilien verkauft wurden, waren es im vergangenen Jahr nur 74. Das durchschnittliche Volumen pro Deal lag mit 16 Millionen Euro aber über dem Vorjahreswert (13 Mio. €). Den größten Anteil am Investitionsvolumen hatten Deals zwischen 25 und 50 Millionen Euro (gut 44 %, plus 25 Prozentpunkte). Verträge unter 10 Millionen Euro hatten einen Anteil von 13,5 % (minus knapp 4 Prozentpunkte). Der Anteil der Größenklasse zwischen 10 und 25 Millionen Euro verringerte sich um über 12 Prozentpunkte auf knapp 22 Prozent. Auch die Großdeals über 50 Millionen Euro verloren Anteile und erreichten nur noch gut 20 Prozent.

Das Investitionsvolumen war 2008 sehr breit auf die verschiedenen Käufergruppen verteilt. An der Spitze lagen die Corporates mit einem Plus von knapp 10 Prozentpunkten, knapp vor den Immobilien AGs (minus 5 Prozentpunkte) und den Projektentwicklern (alle rund 13 %). Daneben waren die offenen Fonds für 11 Prozent und Versicherungen für 10 Prozent des Umsatzes verantwortlich. Die noch im Vorjahr sehr aktiven Equity und Real Estate Fonds agierten spürbar zurückhaltender (Umsatzanteil 2008: 9,5 %, 2007: 35 %). Der Markt wurde 2008 wieder von einheimischen Investoren dominiert. Ausländische Käufer lagen mit einem Anteil von knapp 29 Prozent deutlich unter dem Vorjahreswert (rund 68 %) und haben in keiner anderen Stadt relativ betrachtet weniger investiert als hier.

Bei den Verkäufern lagen wie in den beiden Vorjahren wieder die Projektentwickler vorn, die gegenüber 2007 noch zulegten (auf knapp 30 %). Auch private Anleger hatten mit 16 Prozent einen leicht höheren Anteil als noch im Vorjahr. Die Banken erreichten überwiegend durch Portfolioverkäufe 14 Prozent (gut 12 Prozentpunkte mehr als 2007), die öffentliche Hand und die Corporates lagen gleichauf (je 10 %). Der Anteil ausländischer Verkäufer hat sich auf knapp 14 Prozent verdoppelt.

Büroimmobilien waren mit einem Anteil von 44 Prozent am Transaktionsvolumen wieder die beliebteste Assetklasse, wenn auch nicht mehr so dominant wie 2007 (über 65 %). Knapp 29 Prozent entfielen auf Einzelhandelsimmobilien (plus 15 Prozentpunkte). Mit rund 16 Prozent hatten sonstige Immobilien wieder einen relativ hohen Anteil. Verkäufe von Logistikimmobilien trugen mit rund 7 Prozent zum Transaktionsvolumen bei.

Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens (gut 55 %) wurde in der City registriert. Die Innenstadt blieb damit die bevorzugte Investitionslage, verlor aber gegenüber dem Vorjahr rund 5 Prozentpunkte. Auch der Cityrand erreichte mit knapp 17 Prozent rund 10 Prozentpunkte weniger als 2007. Die Nebenlagen konnten dagegen auch absolut zulegen. Ein Viertel des Umsatzes entfiel auf die dezentralen Lagen.

Die Auswirkungen der Finanzmarktkrise führten auch auf dem Kölner Investmentmarkt im Laufe des vergangenen Jahres zu weiter steigenden Renditen. Für moderne, voll vermietete Büroobjekte lagen die Netto-Spitzenrenditen Ende 2008 bei 5,40 Prozent und damit in etwa wieder auf dem Niveau für Premiumlagen vom Jahresende 2006. Innerhalb der vergangenen zwölf Monate sind sie um 35 Basispunkte angestiegen. Auch für 2009 ist tendenziell noch von einer weiteren Erhöhung auszugehen.

Aussichten für 2009 ungewiss

„Die weitere Entwicklung des Kölner Investmentmarkts und des Transaktionsvolumens ist vor dem Hintergrund des schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfelds, zusammen mit der nach wie vor zurückhaltenden Vergabe von Finanzierungen, schwierig zu beurteilen“, so Jens Hoppe. „Abzuwarten bleibt vor allem, wie lange die zögernde Haltung der Banken anhält. Momentan gehen wir von einem geringeren Transaktionsvolumen als in den vergangenen Jahren aus, obwohl nach wie vor ein hohes Interesse am Standort Köln besteht.“ 

Atisreal/gi24

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