Von Ruth Vierbuchen. Kommentare wie „Der Transaktionsmarkt ist zum Erliegen gekommen“, oder: „Der Syndizierungsmarkt ist tot“, hatten in den vergangenen Monaten schon einen Vorgeschmack darauf gegeben, wie wenig derzeit noch läuft. Die von Jones Lang La- Salle (JLL) nun vorgelegten Quartalszahlen für den Investmentmarkt Deutschland fassen die „gefühlte Erlahmung des Marktes“ in konkrete Zahlen: Nur 1,75 Mrd. Euro waren im 1. Quartal deutschlandweit in Gewerbeimmobilien investiert worden.
Das entspricht weniger als 10% der gesamten Jahresleistung von 2008, die bei knapp 20 Mrd. Euro lag, und bedeutet gegenüber dem Vorjahresquartal einen Rückgang um 80%. Bereits im 4. Quartal 2008 war als Folge der Kreditkrise das Transaktionsvolumen mit 3,2 Mrd. Euro gegenüber 2006/2007 drastisch abgesackt und hatte das Ende des Immobilien-Booms abrupt angezeigt. Auf Grundlage der nun ermittelten Zahlen schätzt Marcus Lemli, Leiter Capital Markets Deutschland bei JLL, das Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr 2009 auf „nicht mehr als 10 – 15 Mrd. Euro“.
Im Jahresvergleich wäre das der niedrigste Wert der vergangenen 6 Jahre. Dass es jedoch zu großen Reibungsverlusten kommen muss, wenn sich die Finanzierungsbedingungen so schlagartig ändern und sich alle Marktteilnehmer völlig neu ausrichten müssen, liegt auf der Hand. Doch gibt es auch wieder erste Anzeichen für eine Besserung der Lage: „Bewegung ist wieder in die Akteure gekommen“, stellt Lemli erfreut fest, auch wenn das erst hinter den Kulissen festzustellen sei. Insbesondere die Marktakteure mit einer ausreichenden Eigenkapitalausstattung hätten sich neu positioniert, um ihre Investmentstrategie den Gegebenheiten anzupassen, damit sie bei passenden Gelegenheiten, die laut Lemli zweifellos im Jahresverlauf kommen werden, zugreifen können.
Allerdings erwarten die Marktexperten, entgegen den früheren Voraussagen, in diesem Jahr keine Welle von Notverkäufen:
„Die öffentlich publizierten geglückten Anschlussfinanzierungen von einigen Immobilien-AGs sprechen dafür, dass den Banken überhaupt nicht daran gelegen ist, selbst Eigentümer von Immobilien zu werden“, stellt Lemli fest.
In diesem Marktumfeld erwiesen sich Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 31% (550 Mio. Euro) am Transaktionsvolumen als stärkste Assetklasse, vor Büros (25%), gemischt genutzten Immobilien (14%) und Lager/Logistikimmobilien (5%). Dabei war der Verkauf des Factory-Outlet-Centers (FOC) in Zweibrücken für 110 Mio. Euro der größte Posten und führte dazu, dass Fachmarktzentren mit 31% des Transaktionsvolumens den stärksten Investmentbereich bildeten. Doch auch wenn auf innerstädtische Geschäftshäuser nur 25% des Transaktionsvolumens (136 Mio. Euro) entfielen, trifft diese Anlageklasse laut Kemper‘ s JLL
„auf Grund der noch guten Nutzer-Nachfrage- und der stabilen Marktpreissituation derzeit am besten die Wünsche der Investoren“.
Das wissen auch die Eigentümer zu schätzen. Entsprechend gering ist das Verkaufsangebot.
Auf Shopping-Center entfielen 16,5% des Transaktionsvolumens, auf Warenhäuser 12,5%, kleine Fachmärkte 10% und auf Supermärkte/Discounter 6%.Vor allem private Investoren und Vermögensverwalter fragen Geschäftshäuser mit Volumina zwischen 5 und 30 Mio. Euro nach. Netto-Anfangsrenditen von 4,27% in den 6 Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, München und Stuttgart spiegeln die recht stabile Nachfrage vor allem von internationalen Filialisten nach Verkaufsflächen in den Top-Lagen wider, was wiederum für stabile Mieten sorgt. Die Netto-Anfangsrendite für Shopping-Center blieb mit 5,75% gegenüber dem 4. Quartal 2008 konstant, für Solitärfachmärkte und Fachmarktzentren erhöhte sie sich um 25 Basispunkte auf 7 bzw. 6,75%.
Zum Vergleich: Die Netto-Anfangsrenditen von Büros in den 6 Hochburgen lagen bei 5,41%. Insgesamt zeigt der Trend laut Kemper‘s Jones Lang LaSalle, dass bei Gewerbeimmobilien der deutliche Renditeanstieg der vorangegangenen 18 Monate gestoppt ist und nun kaum mehr Bewegung zu erwarten ist. Damit dürfte ein stabiles Preisniveau erreicht sein. Vorbei sind vorerst auch die Zeiten der großen Portfolio-Transaktionen. Nur 200 Mio. Euro oder 11% des Volumens entfielen im 1. Quartal auf Paketverkäufe – 2008 waren es noch 40%. Das Durchschnittsvolumen sank von 195 Mio. (2007) auf 17 Mio. Euro (2009).
Erste Anzeichen sieht Kemper‘s JLL aber dafür, dass Shopping-Center- Transaktionen mit einem Volumen von über 100 Mio. Euro realisiert werden. Stärkste Käufer bei Handelsimmobilien sind mit über 25% Asset/Fund Manager, vor offenen und Spezialfonds (20%), Unternehmen und Immobilien-AGs je 13%, Privatinvestoren (12%) und Entwicklern (10%). Laut Kemper‘s Jones Lang LaSalle ziehen Handelsimmobilien erheblich mehr internationale Investoren an, als alle anderen Immobiliengruppen, vor allem wenn es um erstklassige Trophy Buildings in Top-Lagen geht. Jörg Ritter, Leiter Kemper‘s JLL Investment rechnet damit, dass der Anteil der Handelsimmobilien in den Portfolios institutioneller Investoren steigenden wird.
gi24/HIR, Nr. 44
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