Mit 290.000 Quadratmetern wurden in Köln im vergangenen Jahr über 4 Prozent mehr Bürofläche umgesetzt als im Vorjahr. Damit liegt die Domstadt nur knapp unterhalb des Rekordwerts von 2006 (295.000 m²) und gehört zu den wenigen Standorten, die ihr Umsatzergebnis von 2007 (277.000 m²) noch übertreffen konnten. Das ergibt der „Office Market Report 2009“ für die neun wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Zu diesem hervorragenden Resultat hat insbesondere die lebhafte Nachfrage in der Innenstadt beigetragen, auf die ein Großteil des Umsatzes entfiel“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der Atisreal GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Erfreulich ist auch, dass der Flächenumsatz ohne den Einfluss besonderer Großdeals wie im Jahr 2006 zustande kam. Das Ergebnis wurde insgesamt von einer breiten Nachfrage über alle Größenklassen getragen.“
Mit fast 59 Prozent konzentriert sich die Nachfrage wie in den Vorjahren auf die Kölner Innenstadt. Damit konnten die linksrheinischen Innenstadtlagen gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlich zulegen, als auf sie knapp die Hälfte des Flächenumsatzes entfiel. Mit rund 12 Prozent liegt Ehrenfeld/Braunsfeld schon deutlich abgeschlagen auf dem zweiten Rang, gefolgt von Kalk/Mülheim (rund 6 %) und Ossendorf/Nippes (gut 5 %). Bei der Verteilung der Flächenumsätze auf die Größenklassen waren vor allem Büroräume bis 500 Quadratmeter gefragt (knapp 28 %). Auch Verträge von 2.000 bis 5.000 Quadratmetern legten mit einem Anteil von gut 22 Prozent gegenüber 2007 deutlich zu.
Wie im Vorjahr führten die Beratungsgesellschaften die nachfragenden Branchen mit knapp 20 Prozent an, dicht gefolgt von Unternehmen aus Transport und Verkehr, die mit gut 19 Prozent fast 17 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr zulegen konnten. Die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen gehörte im Jahr 2008 ebenfalls zu den am stärksten nachfragenden Gruppen (rund 18 %). Auf dem vierten Platz rangieren Unternehmen aus Medien und Werbung (knapp 12 %). Der Handel verlor im Vergleich zum Vorjahr am stärksten Anteile (von 12 % 2007 auf nur noch gut 3 %).
Leerstände weiter gesunken, Mieten gestiegen
Im Verlauf des vergangenen Jahres verringerte sich der Leerstand leicht um gut 3 Prozent (auf 601.000 m²), wovon knapp drei Viertel eine normale Flächenqualität aufweisen. Die stark nachgefragten modernen Büroräume gingen um 9 Prozent (auf 122.000 m²) zurück; der Anteil der kaum noch marktgängigen unsanierten Flächen ist mit knapp 5 Prozent vergleichsweise gering. Die Leerstandsquote ist innerhalb eines Jahres auf 8,3 Prozent gesunken.
Die Flächen im Bau reduzierten sich um rund 19 Prozent (auf 284.000 m²) und werden voraussichtlich alle noch in diesem Jahr fertig gestellt. Das Baugeschehen konzentriert sich auf lediglich vier Teilmärkte: das rechtsrheinische Deutz (Anteil: 56 %, wovon dem Markt aber nur ein geringer Teil zur Verfügung steht), die Innenstadt (auch hier sind nur ein Fünftel der Neubauflächen noch nicht vermietet), Ehrenfeld/Braunsfeld und Bayenthal/Marienburg. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot hat infolge des Leerstandsabbaus und des starken Rückgangs der verfügbaren Flächen im Bau um gut 9 Prozent abgenommen (auf 671.000 m²).
Die Kölner Spitzenmiete hat noch einmal um knapp 2 Prozent zugelegt (auf 21,50 €/m²) und wird mit großem Abstand in der City erzielt. In den übrigen Teilmärkten gaben die Höchstmieten im Jahresverlauf 2008 überwiegend leicht nach. Lediglich in Sülz/Lindenthal und den westlichen Nebenlagen haben sie angezogen. Die Durchschnittsmieten konnten dagegen in allen Teilmärkten der City- und Cityrandlagen zulegen, in den Nebenlagen gingen sie jedoch leicht zurück.
Stabile Aussichten für 2009
„Aufgrund der relativ hohen Stabilität des Kölner Büromarkts ist trotz der schwierigen Rahmenbedingungen für 2009 nicht von einem deutlichen Einbruch des Flächenumsatzes auszugehen“, betont Jens Hoppe. „Durch die geringe Menge neu auf den Markt kommender, unvermieteter Büroflächen ist mit einer Stabilisierung des Leerstands auf heutigem Niveau zu rechnen. Moderne Flächen mit kurzfristiger Verfügbarkeit werden langsam knapp, sodass wir für die Spitzenmiete keine größeren Rückgänge erwarten.“
Quelle: Atisreal
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