Scope Rating: Für Rating-Gläubige ist WestInvest bester Fonds für Privatanleger

Von André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“

In der Vergangenheit wiesen wir auf die Schwierigkeiten des Ratings von Investmentprodukten hin (siehe „Der Immobilienbrief“ Nr. 163). Die Subprime-Krise bestätigte unsere in einer Vielzahl von Artikeln veröffentlichten Thesen. Nun gab Scope ihr obligatorisches Rating für die offenen Immobilienfonds bekannt, die derzeit auf dem deutschen Markt zu haben sind. Offene Fonds sind als auf Dauer angelegte Unternehmen anders als Geschlossene Fonds natürlich ratingfähig – wenn man an die entsprechende Kompetenz der Rate-Teams glaubt. Und Rating hat durchaus in die Szene schon manchmal frischen Wind geweht.

Die Kriterien, mit denen Scope dabei die Fonds ratet, sind Managementqualität, Immobilienportfolio und Finanzstruktur. Das Immobilienportfolio macht 50% der Gewichtung aus, die Managementqualität 30% und die Finanzstruktur 20%. Ratings sollen dem Anleger eine Vergleichbarkeit der Fondsprodukte ermöglichen und haben den netten Nebeneffekt, dass Investmentgesellschaften gleichzeitig so die Möglichkeit haben, das Ratingergebnis als Verkaufsargument mit in ihre Verkaufsprospekte aufzunehmen.

Bemerkenswert bleibt allerdings die Tatsache, dass alle Gesellschaften, deren Rating mangels Kooperationsbereitschaft lediglich auf öffentlich zugänglichen Daten beruht nicht besser als mit der Note „B“ abgeschnitten haben. Defätisten könnten vermuten, dass es Zusammenhänge zwischen monetären Elementen einer Zusammenarbeit mit Scope und Ratingergebnisse geben könnte. Statistisch besteht sicherlich auch eine Korrelation. Denn es dürfte evident sein, dass die Informationsverweigerer auch nicht für einen satten 5-stelligen Betrag eine Lizenz erworben haben und sicherlich nicht die zu bezahlenden Teile eines vollständige Ratings in Auftrag gegeben haben. Aber für uns als Insider ist natürlich „klar“, dass die Bestnote im Mittelfeld natürlich nur an der Qualität der öffentlich zugänglichen Daten liegt. Bezogen auf das Scope-Wunschprofil sind sie sicherlich unvollständig. Also müssen wohl Sicherheitsabschläge gemacht werden. Warum lässt man schließlich auch kein bezahltes Management Rating durchführen? Geiz ist aus Rating-Agentur-Sicht da nämlich nicht geil.

Der gesunde Marktverstand lässt andererseits aber auch fragen, warum ein Unternehmen Daten an eine Ratingagentur geben soll, die von seinen Wettbewerbern bezahlt wird. Es lässt sich natürlich auch fragen, warum eine Ratingagentur überhaupt Ergebnisse veröffentlicht, die doch auf Grund der Datenqualität anscheinend gar nicht vergleichbar sind. In Bezug auf Vergleichbarkeit ist natürlich auch höchst fraglich, ob sich die Komponenten möglicher Rentabilitätsbandbreiten und der Sicherheitsbandbreiten vom Totalverlust bis zum kleinen Gewinnschwankungsrisiko überhaupt in ein paar Buchstaben oder Zahlen gießen lassen. Aber da sind wir wieder speziell mit Blick auf unterschiedliche Datenqualitäten bei unserer alten Basisdiskussion der Irreführung und Gefährlichkeit von Ratings für den gläubigen Anleger oder – noch schlimmer – für den ihn beratenden Bankvertriebsmann.

Apropos Datenqualtät: Warum sind eigentlich die öffentlichen Daten schlechter? Die Immobilien sind bekannt und können besucht werden. Uns würden die Scope-Reiseberichte interessieren. Denn wer Immobilienportfolios bewertet, ohne sie besucht zu haben, ist sicherlich ein Grenzfall der Seriosität. Die Finanzstruktur müsste sich ebenfalls recht gut recherchieren lassen. Zur Beurteilung der Managementqualität sind allerdings wirklich engere Kontakte sinnvoll. Bei mangelnder Kompetenz eines Frageteams kann gerade das allerdings kontraproduktiv sein.

Sicher müssen Rating-Agenturen wirtschaftlich Denken. Jedoch bleibt zweifelhaft, ob die Finanzierungsmodelle von Scope und auch anderer Ratingagenturen der Objektivität dienlich sind und damit für den Anleger, der seine Kaufentscheidung auf ein Rating bezieht, von Nutzen ist. Ehrlicher finden wir es da schon, wenn offen gelegt wird, wer für die Arbeitsleistung des Ratings bezahlt hat. Wenn es das Unternehmen selber ist, führt das natürlich zum Feri-Effekt, dass nur positive Ratings veröffentlicht werden. Und bei der Vielzahl möglicher „A“ sieht auch ein mittlere Note noch recht gut aus.

Trotz methodischer Zweifel kommen wir für die gläubigen Leser natürlich unserer Berichtspflicht nach. Die bestplatzierten offenen Immobilien-Publikumsfonds für Privatanleger sind der WestInvest Inter Select (AA Rating), der TMW Immobilien Weltfonds von TMW Pramerica (AA-), der UniImmo: Global (AA-) von der Union Investment Real Estate, der hausInvest von Commerz Real, der Deka Immobilien Europa (AA-) sowie der grundbesitz global von Deutsche Bank/RREEF (AA-). Der WestInvest InterSelect ist der beste Europa-Fonds für Privatanleger. Auch bei der Management-Qualität landet die Schwestergesellschaft der Deka auf Platz 1.

Insgesamt konnten sich 7 Fonds verbessern, 7 erhielten unveränderte Bewertungen und 14 Produkte verschlechterten sich beim Ratingergebnis. Der hausInvest europa zeigte lt. Scope in allen Bereichen solide Qualität. Er ist der zweitbeste Europa-Fonds für Privatanleger und besitzt die beste Finanzstruktur unter den Top-Produkten. Auch der Deka ImmobilienEuropa ist über alle Qualitätskriterien hinweg gut aufgestellt und liegt damit auf Platz 3. Der sich ausschließlich an institutionelle Investoren richtende WestInvest ImmoValue erhielt die Bestnote AAA. Der Deka Immobilien Global belegt Platz 4 von 12 in der Kategorie „Global“.

Den Fonds flossen im vergangenen Jahr insgesamt 6,7 Mrd. Euro zu. Im ersten Quartal 2008 flossen den Fonds allein abermals 3,1 Mrd. Euro zu. Der offene Fonds scheint in Zeiten von Subprime des Anlegers liebste Vehikel zu werden. Allerdings geraten offene Fonds so unter Druck – wie schon so oft in der Vergangenheit – schnelle Investitionsentscheidungen auf Kosten der Qualität treffen zu müssen; denn in Liquidität geparkte Mittelzuflüsse drücken die Fondsrendite.

Auf dem von Subprime gebeutelten US-amerikanischen Markt sind deutsche offene Immobilienfonds nur mit 7,2% aller Verkehrswerte investiert. Damit sind die Risiken überschaubar. Allerdings sei dies lt. Scope kein Grund, Entwarnung zu geben. Konjunkturelle Schwächen können sich auf Multiplikatoren und Mieten auswirken und so zu Abwertungsbedarf führen. Aber selbst der US-Worst Case würde nach „Der Immobilienbrief“-Überschlag die Performance der offenen Fonds über mehrere Jahre verteilt lediglich um insgesamt 1%, maximal 2% drücken.

Vor allem asiatische Märkte rücken vor weltwirtschaftlichem Umfeld ins Visier der Fondsmanager. So konnte der Anteil der Verkehrswerte asiatischer Immobilien in Portfolien deutscher offener Immobilienfonds innerhalb eines Jahres auf 2,7% verdoppelt werden.

Quelle: Der Immobilienbrief, Nr. 166, 16.05.2008