(Von Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „HIR“) – Das Flächenwachstum setzt sich fort. Nach Einschätzung des Instituts für Gewerbezentren, Prof. Dr. Bernd Falk in Starnberg werden bis 2015 deutschlandweit mindestens 80 neue Shopping-Center entstehen.
Nach Aufstellung des Instituts gibt es hierzulande bereits heute (Stand: Januar 2011) 644 Center mit 16 Mio. qm Fläche. Dabei rechnen die Starnberger alle Center ab 8 000 qm dazu. Andere, wie das EHI Retail Institute in Köln, erfassen alle Einkaufszentren mit mehr als 10 000 qm „handelsrelevanter Mietfläche“ und beziffern die Gesamtzahl Anfang 2011 auf 435 Center mit 13,65 Mio. qm. Doch egal welche Größenordnung bei der Erfassung des deutschen Shopping-Center-Bestandes 2011 zugrunde gelegt wird, die Verkaufsfläche, die mit gut 1,4 qm pro Kopf europaweit schon auf einem Spitzenplatz steht, wird hierzulande weiter steigen, sodass die Flächenproduktivität bei nur moderat steigenden Umsätzen weiter sinken dürfte. Nach Schätzung von Manuel Jahn, Head of Investors und Financers Division bei GfK Geomarketing lag die Flächenproduktivität 2010 bei 3 400 Euro, nach über 3 650 Euro je qm 2001.
Eine Ausweitung der Shopping-Center-Flächen, die zunehmend durch eine Verdichtung im innerstädtischen Raum entsteht, wird jedoch dazu führen, dass BLagen und schwache innerstädtische Einkaufsstraßen laut Institut für Gewerbeimmobilien weiter verlieren. Gleichzeitig erhöht diese Entwicklung den Druck auf Immobilieneigentümer in Top-Lagen, mit wegweisenden Konzepten gegen zu halten (z.B. durch Zusammenlegung von Flächen) und für Einzelhandelsflächen in B-Lagen Nachnutzungen zu finden.
In Ost- wie in Westdeutschland geht bei der Center-Entwicklung nach Angaben des Instituts für Gewerbeimmobilien der Trend „zurück in die Innenstadt“. Dazu der Zahlenvergleich: Entstanden von 1996 bis 2000 etwa 43,1% der neuen Center in der Innenstadt, stieg der Anteil zwischen 2006 und 2010 auf 50,4 %. Gleichzeitig ging der Anteil der Entwicklungen am Stadtrand von rd. 17,6 % auf 9,7 % zurück. In der Aufstellung des Starnberger Instituts haben die großformatigen „klassischen Einkaufszentren“ einen Anteil von über 59%, auf Fachmarktzentren, die nicht in jede Center-Übersicht einfließen, entfallen 21,6% und auf Einkaufsgalerien/Einkaufspassagen 12%.
Die Konkurrenz besteht allerdings nicht nur zwischen innerstädtischem Einzelhandel und Centern, sondern auch zwischen den Einkaufszentren: Angesichts des deutlichen Flächenwachstums sei auch im Center-Markt mit einer weiteren Verschärfung des Wettbewerbs zu rechnen: „Schon heute macht sich dieser Wettbewerb bei einer Reihe von Objekten u.a. durch sinkende Besucherzahlen, Probleme bei der Vermietung und der Zusammenstellung eines attraktiven Mieter-Mixes sowie durch einen Anstieg des Leerstandes bemerkbar“, heißt es in dem vom Falk-Institut vorgelegten Report, für den das Institut Daten und Informationen u.a. durch die Befragung von etwa 300 Management-Gesellschaften resp. Entwicklern zusammengestellt hat.
Inzwischen liegt die Ausstattung mit Shopping-Center-Fläche in Deutschland bei 196 qm je 1 000 Einwohner. Im europäischen Vergleich ist das laut Institut zwar unterdurchschnittlich – in der Spitze gibt es Länder mit 300 bis 400 qm je 1 000 Einwohner -, doch angesichts der bereits hohen Pro-Kopf-Ausstattung mit Verkaufsfläche wächst der Verdrängungswettbewerb. Allerdings gibt es regionale Unterschiede. Hoch ist die Flächenausstattung in den Stadtstaaten Bremen und Berlin, den geringsten Flächenbesatz gibt es in Rheinland-Pfalz, in Niedersachsen und im Saarland. Auch in vielen Mittelstädten, die unter einem Kaufkraftabfluss in die Oberzentrum leiden, wird gern auf die Schaffung zusätzlicher Handelsflächen durch ein Shopping-Center gesetzt.
Während in den Neuen Bundesländern auf Grund der großen Center-Dichte schon darüber spekuliert wird, dass eines Tages womöglich Center abgerissen werden müssten, konzentrierte sich die Center-Entwicklung in den vergangenen 10 Jahren auf Nordrhein- Westfalen, Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hessen, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz. „Eine Analyse der geplanten Shopping-Center (2011-2015) zeigt für diese Bundesländer auch in den nächsten Jahren ein deutliches Wachstum“, berichtet das Starnberger Institut. Mit 110 gibt es die meisten Center in bevölkerungsreichten Bundesland Nordrhein-Westfalen.
Marktführer im Shopping-Center-Bereich ist in Deutschland die ECE Projektmanagement GmbH, Hamburg, vor der Metro Group Asset Management, Düsseldorf, und der mfi, management für immobilien AG in Essen.
Eine der Hauptaufgaben der Zukunft wird laut Studie die „Entwicklung nachhaltiger Center“ sein: „Zu den Ansatzpunkten einer ökologischen Nachhaltigkeit gehören im Bereich der Shopping-Center u.a. ein umfassendes Energiemanagement, der Einsatz von Wärmedämmung, die Nutzung regenerativer Energien, die Einsparung im Wasserverbrauch und die Verwendung schadstofffreier und umweltgerechter Baustoffe“, heißt es in der Studie. Dabei richtet sich die Verwirklichung der Nachhaltigkeitsprinzipien auch auf die Bestandsobjekte.
Quelle: HIR, Nr. 90