Im vergangenen Jahr gab der Umsatzindex für europäische Büroflächen um 19 Prozent gegenüber 2007 nach, nachdem er im dritten Quartal 2007 seinen Höhepunkt erreicht hatte. Das ergibt der aktuelle Report „European Office Market 2009“ zu den wichtigsten europäischen Büro- und Investmentmärkten, den Atisreal jetzt veröffentlicht hat.
Innerhalb der einzelnen Büromärkte gab es allerdings unterschiedliche Entwicklungen: Die größten Einbrüche verzeichneten Den Haag (minus 66 %) und Madrid (minus 49 %). In London gab der Büromarkt um 30 Prozent nach, wogegen die Rückgänge in Paris und Amsterdam mit jeweils etwa 12 Prozent geringer ausfielen. Die deutschen Standorte zeigten sich stabiler, obwohl der Abschwung auch hier spürbar war: Die Flächenumsätze in Berlin, Frankfurt und München fielen nach den Rekordwerten von 2007 auf das gute Niveau von 2006 zurück. In Brüssel war zwar das Gesamtvolumen rückläufig, doch die Anzahl der Abschlüsse blieb konstant.
Der europäische Spitzenmieten-Index blieb 2008 stabil, was am fehlenden Flächenangebot in den Central Business Districts (CBD) der wichtigsten Städte lag. Nur in London ließ der rasche und ausgeprägte Angebotsanstieg die Leerstandsraten auf über 5 Prozent steigen und führte damit zu einem erheblichen Rückgang der Höchstmieten. Gegen Ende des Jahres fiel der Index um 2 Prozent, was ein weiteres Absinken in diesem Jahr vermuten lässt. Obwohl sich das Angebot im CBD von Madrid im Laufe eines Jahres verdoppelt hat, ist die Leerstandsquote nach wie vor sehr gering. Es ist daher nicht zu erwarten, dass die Spitzenmieten Anfang 2009 noch weiter fallen werden. In den Stadtzentren von Paris, Athen und an führenden deutschen Standorten fiel das Leerstandsvolumen 2008 dagegen über weite Strecken merklich. Die Höchstmieten blieben hier deshalb konstant und stiegen in München sogar an. In Brüssel blieb das Angebot insgesamt relativ stabil, sodass die Spitzenmieten vor allem im CBD seit fünf Quartalen unverändert blieben.
Investmentmärkte: Hohe Einbrüche
Trotz der gesunkenen Aktivität zeigten sich die Vermietungsmärkte widerstandsfähiger als die Investmentmärkte. Hier brachen alle wichtigen europäischen Standorte 2008 mit Ausnahme von Moskau und Madrid um mehr als die Hälfte ein. In Madrid wurde das Investitionsvolumen von einer Handvoll großer Transaktionen im Bankensektor gestützt. Der Markt in Zentral-London verlor 66 Prozent, während die Investmentumsätze in Zentral-Paris und in Lissabon um jeweils 53 Prozent fielen. Großdeals wurden seltener und als wichtige Akteure bleiben derzeit nur Käufer mit hohem Eigenkapital. An den großen deutschen Märkten brachen im vergangenen Jahr etwa 70 Prozent des Investitionsvolumens weg. Die Renditedifferenz zwischen den führenden deutschen Büromärkten und London liegt jetzt bei 75 Basispunkten. Folglich wird es an den deutschen Märkten 2009 voraussichtlich zu einem weiteren Renditeanstieg kommen.
Derzeit liegen die Spitzenrenditen an allen Standorten über 5 Prozent. Sie stiegen in Westeuropa innerhalb eines Jahres durchschnittlich um 90 Basispunkte. Die stärkste Erhöhung gab es in Kiew, wo die Spitzenrenditen in nur einem Jahr um 525 Basispunkte kletterten. Die aktuelle Schwäche des Investmentmarkts spiegelt die anhaltenden Turbulenzen an den Finanzmärkten sowie den allgemeinen Konjunkturabschwung wider.
Perspektiven für 2009
Aufgrund der erschwerten Bedingungen wurden bereits im vierten Quartal des vergangenen Jahres deutlich weniger Investmenttransaktionen getätigt und Großdeals fanden kaum statt. Da sich der Immobilienmarkt in einer Abwärtsphase befindet, sind viele Eigentümer nicht bereit, zum aktuellen Preisniveau zu verkaufen und es dürfte noch dauern, bis sie die neue Marktrealität akzeptieren. Es wird voraussichtlich nur wenige Großtransaktionen geben, und die Hauptakteure werden eigenkapitalstarke Käufer sein, die nicht auf umfassende Finanzierungen angewiesen sind.
Die Spitzenrenditen setzen ihren Aufwärtstrend fort und werden 2009 voraussichtlich weiter steigen, weshalb viele Käufer die kommende Entwicklung erst noch abwarten. Obwohl der Vermietungsmarkt sich im vergangenen Jahr merklich abgekühlt hat, erwies er sich immer noch stabiler als der Investmentmarkt. Dennoch wird der Arbeitsplatzabbau 2009 den Umsatz mit Büroflächen erheblich unter Druck bringen.
gi24/Atisreal
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