Asien lockt deutsche Anlegergelder in Immobilienfonds

Von André Eberhard

Europa steht in den nächsten Dekaden vor demografischen Schwierigkeiten. Die Bevölkerung wird immer älter. Fachkräftemangel könnte auch über Konjunktureffekte hinaus akut bleiben. Laut Prognose des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitutes (HWWI) sinkt der Bevölkerungsanteil Europas an der Weltbevölkerung bis 2050 auf 6%. Das ist eine Halbierung des Anteils innerhalb von nur 100 Jahren.

Während früher Großbritannien oder Frankreich auf der Menü-Karte der Fondsinitiatoren standen, sind es heute vermehrt Japan, Indien, China oder Singapur. Kein Wunder, leben doch jetzt bereits 4 Mrd. Menschen in der Region, was deutlich mehr als die Hälfte der gesamten Erdbevölkerung ausmacht. Bis 2050 soll diese Zahl sogar noch auf 5,2 Mrd. Menschen steigen. Auch die Wirtschaft boomt. Das überdauert auch unvermeidliche Konsolidierungsperioden. 2020 sollen unter den Top 13 der wachstumsstärksten Nationen der Welt bereits 7 asiatische Länder sein.

Für die Immobilienwirtschaft der Region bedeutet dies eine stetige Nachfrage in allen Segmenten. Die  größten Probleme sind die Sicherstellung Kaufkraftunterlegung der Nachfrage und der Marktzugang. Der deutsche Anleger kann aktuell zwischen verschiedenen Fondsstrategien wählen. Während Commerz Real, DCM, Hannover Leasing, KGAL, IVG und Real I.S. mit einem Dachfonds den Markt erobern wollen, investiert Sachsenfonds und Deutsche Fonds Holding in Gemeinschaftsarbeit über eine konkrete Projektentwicklung in Indien.

BVT setzt auf etablierte Märkte und Partner: Der Anfang August emittierte BVT Asia Real Estate Fund geht als Fund in Fund Konzept an den Start. Der BVT Fonds investiert dabei in den Merrill Lynch Asian Real Estate Opportunity Fund. Der Merrill Lynch Fonds setzt dabei auf Japan als größten und etabliertesten Immobilienmarkt Asiens. 40% des Zielfonds sollen in japanische Immobilien investiert werden. Der Rest verteilt sich auf China (30%), Südkorea (15%), Indien (10%) sowie auf kleinere Investments außerhalb dieser Länder. Fast 50% des investierten Kapitals soll dabei in Büroimmobilien fließen. 9 Mrd. USD will Merrill Lynch investieren und zum Schluss an über 100 Investments beteiligt sein. Bereits jetzt sind 63% des Zielfondseigenkapitals von 3 Mrd. USD in 76 konkrete Projekte investiert bzw. konkret vorgesehen.

Sachsenfonds / DFH: Ihr erstes Gemeinschaftsprojekt konnten die SachsenFonds GmbH aus Haar bei München und die Deutsche Fonds Holding AG aus Stuttgart innerhalb von rund 2 Monaten platzieren, nun stehen sie mit ihrem zweiten Beteiligungsangebot in den Startlöchern. Mit Trikona Advisers Ltd. haben die beiden Initiatoren bereits bei ihrem ersten Indien-Fonds zusammengearbeitet. Über dessen mauritisches Konzernunternehmen Trinity Capital Mauritius Ltd. beteiligt sich die Fondsgesellschaft mit einem Kommanditkapital von 98 Mio. Euro zzgl. 5% Agio an 5 Projekten mit unterschiedlichen Nutzungsschwerpunkten in verschiedenen Wachstumsregionen des Landes und gestaffelten Fertigstellungsterminen, wobei auf Ebene der Fondsgesellschaft keine Fremdfinanzierung erfolgt.

Wie sein Vorgänger, investiert auch der Indienfonds II in Manjeera nahe Hyderabad, ein Projekt mit Büro-, Handels- und Wohnflächen mit einer Beteiligungsquote von 29%, in Tata Colony in Mumbai mit sechs modernen Bürogebäuden mit 14% und in Tech Oasis, ein IT-Zentrum in Greater Noida bei Delhi, mit 25%. Luxor Cyber City hingegen ist neu im Portfolio. In Gurgaon nahe Delhi (wie Tech Oasis eine Sonderwirtschaftszone mit Steuervergünstigungen) entsteht ein IT-Park mit projektierten 454 000 qm Büroflächen und Fertigstellung Anfang 2012, hier beteiligt sich die Fondsgesellschaft zu etwa 7%. An MIG Bandra, einem Wohnbauprojekt in Mumbai mit 24 000 qm Wohnflächen und 1 000 qm Einzelhandelsflächen ist der Fonds zu 27% beteiligt. Die Fertigstellung und Vermarktung dieses Projektes ist für Anfang 2011 geplant.

Rückflüsse entstehen plangemäß nicht durch laufende Mietzahlungen, sondern durch den Verkauf der Anteile an der Trinity Capital Mauritius Ltd. gegen Ende der gut fünfjährigen Laufzeit. Da die Aktien der Projektgesellschaften noch im laufenden Jahr angeschafft werden, können Anleger die Veräußerungsgewinne nach einer Haltedauer von mindestens einem Jahr steuerfrei vereinnahmen. Die Mindestzeichnungssumme liegt bei 10 000 Euro zzgl. 5% Agio. Die Initiatoren prognostizieren einen Gesamtmittelrückfluss in Höhe von 151% der Kommanditeinlagen ohne Agio, die Vollrückzahlung des Kapitals wird bereits nach drei Jahren erwartet.

Cordea Savills: Ganz auf Indien setzt auch der Cordea Nichani Indian Opportunities No.1, ein Joint Venture von Cordea Savills, der indischen Nichani Familie und indischen Immobilienentwicklern. Der Schlüssel zum indischen Markt soll dabei die seit 60 Jahren tätige Nichani Familie sein. Der Fonds investiert in Immobilienentwicklungen und sog. „Serviced Land“ in Südindien. Das Joint Venture besteht bereits seit November letzten Jahres. Wie uns Cordea Savills berichtet, steht der Fonds vor ersten Akquisitionen. Der Fonds plant eine Gesamtrendite von 25% p.a. über die Laufzeit von 7 Jahren. Der Fonds soll ein Investitionsvolumen von 500 Mio. Euro erreichen. Cordea verlässt sich ganz auf die Erfahrung der Nichani Familie.

Anmmerkung von Werner Rohmert (Herausgeber des DIB):

Braucht der Anleger indische Geschlossene Immobilienfonds?

Trend bei Geschlossenen Immobilienfonds ist im Moment Indien. Der Subkontinent boomt. Selbst eine kleine ungefährliche Portfoliobeimischung bringt schon mehr Fondsnachfrage, als die Initiatoren derzeit beibringen können. Aus meiner Sicht sind jedoch deutsche Initiatoren mit gefüllten Investmenttaschen und ohne regionale Wurzeln nicht unbedingt erste Wahl, wenn es darum geht, Geld in indische Immobilien zu investieren.

Im Background mit sicherlich auch nicht repräsentativen indischen Immobilieninsidern ernteten wir mit unserem Hinweis darauf lediglich ein Lächeln und den freundlichen Hinweis, dass die bislang bekannten Investments auf Grund des Booms und des frühen Investitionszeitpunktes wohl noch gut gehen würden.

Ein Initiator, den wir direkt auf seine uns bislang unbekannte Expertise ansprachen, „konterte“ selbstbewusst, man habe einen bekannten indischen Projektentwickler, der von der indischen Dependance eines weltberühmten Chartered Surveyors empfohlen worden sei. Mea Culpa, ich hatte von dem Inder bislang nichts gehört. Der Makler, um dessen Indiendepandance es sich handelt ist unseren Lesern gut bekannt. Aber erinnern Sie sich bitte: Der Makler denkt in Monaten, der Projektentwickler in Jahren, aber der Investor muss in Jahrzehnten denken.

Wenn sich darüber hinaus Anleger vorstellen könnten, welche Investments internationale Anleger der zweiten Kategorie mit vergleichbarer Expertise und wohl auch der Beratung der deutschen Niederlassung desselben weltberühmten Maklerhauses durchgeführt haben, wird er das Schmunzeln der Inder über deutsche gefüllte Kassen ebenso bis hierher sehen können, wie er einst das Lachen amerikanischer Filmproduzenten über „stupid german money“ oder der deutschen und internationalen Berater mit OPM-Philosophie (other people money) in der deutschen Euphoriephase der internationalen Investoren der letzten Jahre hören konnte. Es ist zu hoffen, dass der indische Markt im Moment noch genug Material hat und die indischen Makler und Investoren mit deutschen Anlegern noch einiges in der Zukunft vorhaben. Das gibt den „schwarzen Peter“ dann an andere Trendhopper weiter.

Quelle: DIB, Nr. 173, 22.08.2008