Von André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“ / Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“/ Constanze Wrede, , Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“
Der deutsche Bürovermietungsmarkt konnte im 1. Quartal an fast allen großen Bürostandorten deutlich zulegen und stieg insgesamt laut Jones Lang LaSalle um 18,9% auf 638.700 qm.
Vor allem Frankfurt konnte mit einer Steigerung von 55,6% bei den von JLL untersuchten Bürostandorten punkten. Gänzliche Einigkeit herrscht zwischen den Researchern auch in diesem Jahr nicht. Regionale Definition, zeitliche Zuordnung, Doppelzählungen bei mehreren Maklerbeteiligungen oder einfache Qualitätsunterschiede beim Research machen es dem Leser auch in diesem Jahr wieder nicht leicht. Mit lediglich 17.300 qm Unterschied liegen die beiden aussagefähigsten Zahlen von Atisreal und Jones Lang LaSalle in diesem Jahr jedoch erfreulich dicht auf.
Atisreal verzeichnet eine Steigerung des Büroflächenumsatzes von 13,6%. Die Umsatzentwicklung in den 5 klassischen Hochburgen sehen beide Häuser in der Tendenz ähnlich. Einzig Hamburg verzeichnete bezogen auf die großen 5 Hochburgen mit einem Minus von 6,6% (JLL) bzw. 22,6% (AR) weniger Büroflächenumsatz im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahresquartal. Der größte Flächenumsatzzuwachs wurde jedoch nicht in Frankfurt beobachtet sondern in Köln. Atisreal meldet dort eine Steigerung von 79% gegenüber dem Vorjahresquartal und kommt damit auf 68.000 qm. Köln dürfte bei gleich bleibender Entwicklung im nächsten Jahr Berlin in der Rangliste der 5 großen deutschen Immobilienhochburgen ablösen. Die Spitzenmiete konnte leicht zulegen und liegt nun bei 21,10 Euro (VJ: 20,30 Euro). Leipzig hatte im ersten Quartal lt. Atisreal mit dem größten Verlust an Büroflächenumsatz zu leiden. Nachdem bereits im letzten Jahr der Umsatz gegenüber 2006 um 36% nachließ, sank er in diesem Jahr erneut um 33% und liegt mit 14 000 qm am Ende aller untersuchten Standorte. Trotz gesunkenem Leerstand und gesunkener Leerstandsquote liegt die Leerstandsquote in der sächsischen Metropole mit 17,7% (AR) unverändert hoch. Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 11 Euro/qm.
Erfreulich ist auch die Entwicklung auf dem Essener Büroflächenmarkt. Schon im letzten Jahr stieg der Flächenumsatz im Vergleich zu 2006 um 81,8% und konnte im ersten Quartal dieses Jahres erneut um 40% zulegen, liegt jedoch mit 28.000 qm nur 14.000 qm über dem von Leipzig.
Die Leerstandsquote ist mit 4,3% die niedrigste in allen untersuchten Standorten und deutet darauf hin, dass 1a-Flächen zunehmend knapp werden, da auch die Flächen im bau lt. AR lediglich 81.000 qm betragen. Die Spitzenmiete legte folglich um 1,60 Euro zu und liegt bei 13,10 Euro/qm. Der Leerstand der 5 Immobilienhochburgen sank erneut, diesmal um 8,1% (JLL) und liegt derzeit bei 6.589 Tsd. qm. Auch AR verzeichnet mit 6 897 Tsd. qm einen leichten Rückgang um 1,7%. Vor allem der Leerstandrückgang in Frankfurt mit 14,7% hat dazu beigetragen. Die Leerstandsveränderung auf dem Büromarkt München lässt sich aufgrund einer Büromarktneuerhebung bei JLL nicht ermitteln.
Büromarkt Frankfurt: Deutschlandweit höchste Spitzenmiete
Der Frankfurter Büromarkt verzeichnet im ersten Quartal 2008 bei durchweg allen untersuchten Maklerhäusern positive Ergebnisse. Atisreal hat den größten Flächenumsatz und die höchste Vermietungssteigerung mit 116.000 qm bzw. einem Plus von 59% gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum ermittelt. Atisreal hält sich seit vielen Jahren das umfangreichste Research zugute, hat aber zur Verminderung der Vergleichsmöglichkeit ein abweichendes, größeres Erfassungsgebiet. Colliers Schön & Lopez machte eine Steigerung von 22% auf 105.000 qm aus und Jones Lang LaSalle (JLL) verzeichnete einen Zuwachs von 55,6% auf 103.500 qm. CB Richard Ellis (CBRE) weißt mir 97.900 qm den geringsten Flächenumsatz für Frankfurt aus. Um 22,2% konnte bei CBRE der Flächenumsatz gegenüber der Vergleichsperiode aus 2007 gesteigert werden. Erfreulich ist, dass alle drei Makler sich im ersten Quartal 2008 bei Niveau und Trend übereinstimmen. Zu dem guten Ergebnis haben lt. Colliers mehrere Großanmietungen wie z.B. die Anmietung von 19.300 qm der Deutschen Börse in Eschborn beigetragen.
Der gestiegene Flächenumsatz führt zu sinkenden Leerständen und bei inzwischen knappen 1a-Flächen zu steigenden Spitzenmieten. Der Gesamtleerstand bleibt mit 14 bis 15% – Colliers mit 14,9% ermittelt den Spitzenwert – sehr hoch. In den Randbezirken ist der Leerstand mit bis zu 35% (Colliers) weiter auf Rekord-Niveau. Hinzu kommt, dass Wirtschaftsprüfungskanzleien wie KMPG und PWC aus Bezirken wie Mertonviertel oder Niederrad in die City ziehen. Wir hatten Ihnen dieses „Atmen“ der Stadt schon damals, als die Makler die neuen Standorte mit günstigen Mieten und niedrigen Gewerbesteuern priesen, schon vorhergesagt. Die angegebene „Spitzenmiete“ stieg bei allen drei Maklern um bis zu 6%. JLL ermittelt sie mit 37 Euro, Atisreal sieht 37,50 Euro und Colliers kennt 38 Euro und CBRE verzeichnet sogar eine Steigerung der Spitzenmiete von 34,50 Euro auf 39 Euro pro qm. Im persönlichen Backgroundgespräch erwähnt James Lapushner von Morgan Stanley, der wohl die positivste Einstellung zu Frankfurt und generell Deutschland hat (siehe unten), sogar 47 Euro für die Junghofstraße. Vor allem moderne Leerstandsflächen konnten verringert werden, was belegt, dass Unternehmen zumeist nicht mehr Fläche nachfragen, sondern modernere Flächen in besseren Lagen bevorzugen. Atisreal, JLL und Colliers sind sich jedoch einig, dass das Büroflächenumsatzniveau in diesem Jahr aufgrund der guten Zahlen des ersten Quartals auf einem ähnlichen Level landen könnte wie das vergangene Jahr.
Büromarkt München: Weiter steigende Umsätze und Preise
Umsatzprimus ist und bleibt München. Hier stieg der Büroflächenumsatz im 1. Quartal 2008 nach Angabe von Jones Lang LaSalle (JLL) um gut 15% auf 226.000 qm und lag damit lt. JLL 50% über dem Fünfjahres- und 37% über dem 10-Jahresdurchschnitt des jeweils ersten Quartals. CB Richard Ellis (CBRE) registrierte einen Anstieg von 17,7% auf 229.200 qm, der höchste Quartalsumsatz seit 2000. Einen noch höheren Umsatzanstieg ermittelte Atisreal mit 24% auf 236.000 qm. Noch nie zuvor wurden in einem Quartal mehr Vertragsabschlüsse unterzeichnet als in den ersten drei Monaten 2008, nämlich knapp 300. Gepusht wurde der Münchner Vermietungsmarkt jedoch von drei Großanmietungen mit insgesamt über 45.000 qm: 19.000 mietete das Schulreferat der Stadt München an und jeweils rund 13.000 qm die British Telecom Germany im Westend und die Münchener Bank in Bogenhausen. JLL registrierte 11 Deals zwischen 2.500 und 6.500 qm. Die meisten Mietverträge wurden in der Flächengröße bis 250 qm. In der bayerischen Landeshauptstadt sind nach wie vor besonders Flächen in der Innenstadt gefragt. Auf diesen Teilmarkt entfielen lt. JLL rund 67.000 qm, das entspricht in etwa 30% des Gesamtumsatzes. Vor allem Flächentausch hat diese enorme Bewegung in der Innenstadt bewirkt – und das bei einer Leerstandsquote von nur 2,8%. Neben der Innenstadt registrierte JLL auch eine gestiegene Nachfrage im Norden der Stadt und im Olympiapark.
Insgesamt liegt die Leerstandquote lt. JLL bei 8,5%, der niedrigste von JLL registrierte Wert seit Ende 2003. Atisreal sieht die Quote bei 9,6%. Trotz Zunahme des Fertigstellungsvolumens bis Ende des Jahres wird die Quote nach JLL weiter leicht rückläufig sein, da sich von den 245.000 qm in der Pipeline befindlichen Flächen nur noch 76.000 qm spekulativ auf den Markt kommen werden. Die Spitzenmiete für das 1. Quartal 2008 gibt JLL mit 30 Euro/qm, CBRE mit 31,50 Euro/qm und Atisreal mit 32,50 Euro an. Im ersten Quartal 2008 wurden lt. JLL für die meisten Verträge und das größte Umsatzvolumen (85.600 qm) zwischen 10-15 Euro/qm vereinbart. CBRE rechnet für München mit einem guten zweiten und dritten Quartal und mit einer Jahresumsatzleistung von ca. 780.000 bis 800.000 qm, einem Wert leicht unter Vorjahresniveau. Die Spitzenmiete dürfte nach Meinung von JLL nach dem Zuwachs von 5,2% in den letzten 12 Monaten noch weiter leicht zulegen (3%). Die gleiche Entwicklung gilt grundsätzlich auch für die Durchschnittsmiete.
Büromarkt HH: Stark nachlassende Büroflächennachfrage
Der Büromarkt Hamburg hat unter den größten Verlusten unter den Big 5 zu leiden. Laut CB Richard Ellis (CBRE) sank der Flächenumsatz um 29,6% auf 103.300 qm. Atisreal verzeichnete mit 113.000 qm 22,6% weniger als im Vorjahresvergleichszeitraum und Jones Lang LaSalle sah mit 115.200 qm lediglich einen Rückgang von 6,6% auf dem Hamburger Büroflächenvermietungsmarkt. Die größte Anmietung erfolgte lt. JLL von der Cognos AG, die 4.800 qm anmietete. Über die Hälfte aller Anmietungen lagen unter 500 qm. Noch keine Abschlüsse gab es jenseits der 10.000 qm und 20.000 qm. Auffällig im Jahresvergleich ist eine Verdreifachung in der Kategorie zwischen 2.500 und 5.000 qm. Der Leerstand bleibt der niedrigste unter allen Top Bürostandorten in Deutschland und liegt im ersten Quartal lt. JLL bei 7,1%, AR bei 6,3% und CBRE bei 7%. Tendenz weiter leicht sinkend.
Die Spitzenmiete kletterte in der Metropole an der Elbe auf 23 Euro (JLL), 24 Euro (CBRE) bzw. 25 Euro (AR). Aufgrund der guten Prognosewerte für den Büromarkt Hamburg dürfte eine erneute leichte Steigerung der Spitzenmiete möglich sein. Für das Gesamtjahr 2008 hält CBRE einen Flächenumsatz von 480.000 bis 500.000 qm für realistisch. JLL hält sogar einen Umsatz von leicht über 500.000 qm für das Gesamtjahr 2008 für möglich, was deutlich mehr als der 5-Jahresdurchschnitt bedeuten würde. Damit dürfte Hamburg sich unter den Top 3 festsetzen.
Quelle: Der Immobilienbrief, Nr. 164, 18.04.2008