Gebrauchte Immobilienfonds: Trotz Krise begehrt

Von Alex Gadeberg, Vorstandsmitglied der Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG

Ob Riesenrad, Tanker oder Windkraftanlagen – am Zweitmarkt der Fondsbörse Deutschland kann jeder Fonds gehandelt werden. Dennoch sind Immobilien nach wie vor die Kassenschlager unter den geschlossenen Fonds. Mit 75% stellen sie den Löwenanteil des Umsatzes am Zweitmarkt der Fondsbörse Deutschland. Der Zweitmarkt profitiert dabei von den hohen Platzierungsvolumina am Erstmarkt und bietet Anlegern eine gute Alternative zum Handel mit frisch emittierten Anteilen.

Die Aussichten der Immobilienfonds am Zweitmarkt
Für alle Segmente am Zweitmarkt gilt: Rein renditeorientierte Beteiligungen sind bei den Käufern besonders begehrt. Im Vergleich zu ihren Vorgängermodellen, den Steuerstundungsmodellen, lassen sie sich einfacher bewerten und übertragen. Auch Immobilien zählen zu den begehrten Renditeobjekten. Denn zum einen ist ihre Bewertung im Vergleich zu exotischen Fonds-Konstruktionen recht einfach. Zum anderen gibt es trotz des aktuell schwierigen Marktumfelds viele Investitionsobjekte mit attraktiven Renditen. Das bedeutet: Im Erst- wie im Zweitmarkt werden sowohl in- als auch ausländische Immobilienfonds weiterhin eine tragende Rolle spielen.

Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ist am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds derzeit sehr ausgeglichen. Doch die Nachfrage steigt. Und dafür gibt es gute Gründe. So erholen sich die Vermietungsstände spürbar. Fonds, die auf schwächstem Kursniveau niemand angefasst hätte, finden heute Käufer zu doppelt hohen Preisen. Dadurch, dass es immer mehr Käufer am Markt gibt, werden sich die Preise für Immobilienfonds am Zweitmarkt langfristig nach oben entwickeln. Wünschenswert ist aber auch, dass mehr verkaufswillige Teilnehmer auf den Markt kommen. Bei einem ausgewogenen Käufer-Verkäufer-Verhältnis bleibt der Markt gesund und funktioniert.

Der Blick ins Ausland lohnt sich
Immobilieninteressierte Anleger sollten sich bei ihrer Fonds-Suche nicht auf den heimischen Markt beschränken. Die Gründe: Weltweit gibt es unzählige Investitionsobjekte, die anhaltend attraktive Renditechancen bieten. Gerade in schwierigen Marktphasen, wie zum Beispiel aktuell zur Hypothekenkrise, lohnt sich der Blick ins ferne Ausland. Während einige europäische Länder und die USA unter der Hypothekenkrise leiden, trotzen gewisse Länder den schwierigen Zeiten. So bietet aktuell vor allem der asiatische Raum, wie zum Beispiel China oder Vietnam, interessante Investitionsmöglichkeiten mit attraktiven Renditechancen. Darüber hinaus wird durch die Diversifikation ins Ausland das Risiko für das eigene Portfolio gesenkt.

Ein weiterer Grund liegt in den steuerlichen Vorteilen. Bei Investitionen im Ausland fallen typischerweise (nach dem Liegenschaftsprinzip) die Steuerlasten ebenfalls im Ausland an. Da der Anleger im jeweiligen Investitionsland zumeist keine weiteren Einkünfte erzielt, sind diese Steuern gering oder liegen vollständig unter den Freibetragsgrenzen. In Deutschland unterliegen die im Ausland angefallenen Gewinne dann aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen nur noch dem Progressionsvorbehalt. Damit ist folgender Vorgang gemeint: Das Finanzamt berücksichtigt bei der Ermittlung des Steuersatzes die von der Besteuerung freigestellten Einkommensteile aus den Auslandsgeschäften. Der durchschnittliche Steuersatz der inländischen Einkünfte wird somit durch die ausländischen Einkünfte etwas erhöht. Meistens –je nach Höhe der Inlandseinkünfte – fährt der Anleger jedoch günstiger, als wenn er die gleichen Einkünfte im Inland erzielen und versteuern müsste. Das bedeutet: Anleger mit ausländischen Immobilienfonds im Portfolio erzielen höhere Nachsteuer-Renditen als durch die alleinige Investition in deutsche Immobilien.

Auch, wenn es sich bei Immobilien ein wenig ruhiger verhält als beispielsweise bei Schiffen, sieht die Fondsbörse Deutschland einen positiven Trend bei zahlreichen Fonds. Immer mehr Käufer treten auf den Markt, so dass sich die Renditeerwartungen der Investoren langsam den Erwartungen des Erstmarkts annähern. Die Folge: Die Preise für Immobilienfonds am Zweitmarkt werden sich langfristig nach oben entwickeln und Immobilien bleiben nach wie vor ein zuverlässiger Umsatztreiber.

Erstmarkt versus Zweitmarkt: Ergänzung, nicht Konkurrenz
Unwahrscheinlich ist, dass der Zweitmarkt zulasten des Erstmarkts wächst, wie vielfach in der Branche befürchtet. Denn beide sprechen zwei unterschiedliche Zielgruppen von Käufern an: Während es sich bei den Erstmarkt-Käufern zum größten Teil um Privatkunden handelt, sind die Zweitmarkt-Käufer in erster Linie professionelle Marktteilnehmer. Den Zweitmarkt dominieren also institutionelle Anleger, die im Erstmarkt gar nicht in Erscheinung treten. Private Anleger, die sich für einen geschlossenen Fonds aus zweiter Hand entscheiden, sind erfahrungsgemäß ein anderer Anlegertyp als die Erstmarkt-Investoren. Und trotz sich abschwächender Steigerungsraten: Der Zweitmarkt für geschlossene Fonds befindet sich weiter in der Wachstumsphase. Selbst wenn nur wenige Prozent der Neuplatzierungen während ihrer Laufzeit den Besitzer wechseln, ist das Potenzial am Zweitmarkt riesig – auch ohne den Erstmarkt zu kannibalisieren.

Quelle: DIB, Nr. 176