Metamorphose des Immobilienleasing – Leasing-affine Strukturen hoch im Kurs

Von Dr. Jürgen Spreter, Director Market Research der KGAL, München

Das Bessere ist der Feind des Guten: Auch im Immobilienleasing-Markt gilt diese elementare Erkenntnis. Und beständig im Ringen um Markt- und Wettbewerbspositionen ist nur der stetige Wandel. Mit etwa 7 Milliarden Euro Neugeschäft im deutschen Immobilienleasing im Durchschnitt der letzten 10 Jahre bewegt sich dieses spezielle Finanzierungsinstrument für Immobilien zwar in einer weitgehend stabilen Dimension. Aber Ausprägung und Komplexität der Modelle haben sich gravierend verändert.

Der aktuelle Trend wendet sich ab vom klassischen Immobilienleasing und hin zu weiterentwickelten Strukturen mit großer Affinität zum Leasing. Immer häufiger verlangen anspruchsvolle Kunden aus gewerblichem und öffentlich-rechtlichem Bereich individuelle Structured-Finance-Produkte, die ihren Anforderungsprofilen in gesellschaftsrechtlicher, bilanzieller und steuerlicher Hinsicht besser gerecht werden. Die Leasing-Affinität kann sich in zweierlei Formen zeigen: Zum einen können problemverwandte Leistungselemente (z.B. Finanzierungs-/Bilanzierungs-Komponenten) an klassische Leasing-Konzeptionen angedockt werden. Zum andern können aber auch Strukturen entwickelt werden, die zwar kein Leasing im originären Sinne darstellen, jedoch eine große Ähnlichkeit in Wesen und Wirkung aufweisen (z.B. Mietmodelle).

Gerade im Dunstkreis der jüngsten steuerlichen Entwicklungen im Rahmen des Unternehmensteuerreformgesetzes 2008 und des Jahressteuergesetzes 2009 hat sich nicht nur für die Wirtschaftsunternehmen, sondern auch für die Anbieter im Immobilienleasing akuter Handlungsbedarf ergeben. Bei Immobilieninvestitionen aller Art gilt es nun, sich Herausforderungen wie etwa der „Zinsschranke“ (§ 4h EStG) oder der partiellen gewerbesteuerlichen Hinzurechnung von Leasingraten (§ 8 Nr. 1 GewStG) zu stellen. So sind im Sinne der Zinsschranken-Problematik künftig auch solche Vergütungen als Zinsaufwendungen anzusehen, die im Allgemeinen keineswegs als Zinsen zu verstehen sind, sondern eigentlich reinen Vergütungscharakter haben. Derartige Vergütungen können zum Beispiel sein: Damnum, Disagio, Vorfälligkeitsentschädigungen, Provisionen und Gebühren, die an den Fremdkapitalgeber gezahlt werden.

In Bezug auf die gewerbesteuerliche Hinzurechnung von Finanzierungsanteilen gilt in Zukunft, dass unter anderem auch durchgeleitete Kredite hinzurechnungspflichtigen Zinsaufwand darstellen. Ebenso sind auf Ebene des Leasingnehmers nun auch die Aufwendungen für Instandsetzung, Instandhaltung und Versicherung des Mietobjekts, die der Mieter – über seine gesetzliche Verpflichtung nach BGB hinaus – aufgrund vertraglicher Vereinbarungen übernommen hat, in die Bemessungsgrundlage für die gewerbesteuerliche Hinzurechnung mit einzubeziehen.

Die Anpassung herkömmlicher Immobilienleasing-Modelle an veränderte Ansprüche profitiert von der Tatsache, dass Leasingverträge keine statischen Konstrukte sind, sondern ein Höchstmaß an Flexibilität bieten. Unter Berücksichtigung und im Einklang mit den geänderten steuerlichen Rahmenbedingungen, die zum Teil erhebliche Ineffizienzen aufweisen, bietet sich bei der Realisierung größerer Immobilieninvestitionen die Konzentration der wesentlichen wirtschaftlichen Effekte in Projektgesellschaften geradezu an. Als Medium mit leasingähnlicher Struktur können sie in vielen Fällen zu passenden Lösungen führen. Eckpunkte sind dabei einerseits die konsequente Nutzung bereits bekannter – und politisch durchaus erwünschter – steuerlicher Optionen (z. B. die Übertragung von Rücklagen nach § 6b EStG) und andererseits die Anwendung ganz neuer fiskalischer Regelungen zum Beispiel aus den aktuellen Anwendungserlassen des BMF zur Zinsschranke und zur gewerbesteuerlichen Hinzurechnung von Finanzierungsanteilen. Darüber hinaus hat die KGAL als international aufgestellte Gesellschaft eben erst für spezielle Zielgruppen grenzüberschreitende Financial-Engineering-Strukturen entwickelt: Die in Salzburg neu gegründete KGAL Corporate Solutions Austria GmbH stellt dabei für die strategische Ausgliederung von Unternehmens-Assets individuell gestaltete Projektgesellschaften zur Verfügung. Die Verwendung in- oder ausländischer Projektgesellschaften bietet sich nicht nur für Geschäfts- und Büroimmobilien an, die in Deutschland seit Jahren rund 40% des Immobilienleasing-Aufkommens ausmachen, sondern auch für Produktionsgebäude, Handelsobjekte, sonstige Bauten und andere für Unternehmen strategisch wichtige Wirtschaftsgüter.

Die breite Skala infrage kommender Objekte und die Gestaltungsvielfalt der Projektgesellschaften in Form leasingähnlicher Modelle lassen selbst Experten vermuten, dass das Spektrum konzeptioneller Gestaltungsmöglichkeiten nicht abschließend oder komplett erfasst sein kann. Doch eines zeichnet sich schon jetzt deutlich ab: Steuerreformen wie die hier bereits genannten mit ihren Unschärfen und unerwünschten Nebenwirkungen kommen einem „Konjunkturprogramm“ für einschlägig spezialisierte Berater gleich. Dieser Effekt kann aber nicht beabsichtigt sein. Absolut wünschenswert, ja geradezu notwendig, wäre stattdessen ein weiteres sinnvolles Nachjustieren durch den Fiskus zum Beispiel in der Zinsschrankenthematik. Namhafte Wirtschaftsexperten haben diesen Bestandteil der Unternehmensteuerreform längst als fatales Instrument entlarvt, das manche wichtigen volkswirtschaftlichen Gesetzmäßigkeiten und Wirkungsmechanismen in nachteiliger Weise ausblendet. Der Gesetzgeber sollte daher seinen steuerpolitischen Kompass neu ausrichten auf Zielsetzungen, die den ökonomischen Tatsachen besser Rechnung tragen.

Fazit: Einfache traditionelle Restbuchwert- und Mietvorauszahlungsmodelle kommen immer seltener zur Anwendung. Das Anspruchsniveau der Leasingkunden ist nicht zuletzt wegen aktueller Steuerreformen gestiegen, die Qualität der Modelle ebenso. „Leasing-affine“ Strukturen lösen die „Klassiker“ zunehmend ab und führen in Form von gemeinsam durch Kunden und Leasinganbieter optimierte Leasing-, Miet- oder Fonds-Lösungen zu einer gezielten Nutzenmaximierung mit spürbaren Kosten- und Effizienzvorteilen.

Quelle: DIB, Nr. 176