Die Turbulenzen auf den internationalen Finanz- und Kreditmärkten treffen nun auch Deutschland. Der ifo-Geschäftsklimaindex sinkt im September zum vierten Mal in Folge. Der King Sturge Immobilienkonjunktur-Index erreicht mit 69,7 Zählerpunkten seinen Jahrestiefstand.
Im Zuge der globalen Finanzkrise verändern sich hierzulande die Voraussetzungen für gewerbliche Immobilieninvestments. Dennoch erweist sich der deutsche Markt im Vergleich zu anderen europäischen Immobilienmärkten als stabil. So fallen in Deutschland Preiskorrekturen dank der robusten Nachfrage der Mieter weniger drastisch aus. Allerdings muss die Situation differenziert nach den unterschiedlichen Segmenten betrachtet werden.
Investmentmarkt
„Im ersten Halbjahr 2008 sank das Investitionsvolumen mit 17,9 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um knapp 40 Prozent“,
sagt Sascha Hettrich, Managing Partner von King Sturge Deutschland.
„Für das Gesamtjahr 2008 erwarten wir einen Rückgang um 30 bis 40 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.“ Dieser gewaltige Investitionsrückgang muss allerdings relativiert betrachtet werden. Denn im Jahr 2005 wurde ein ähnliches Niveau erreicht. Die gebremste Dynamik und das reduzierte Volumen des Investmentmarktes beruhen auf der Verunsicherung an den globalen Finanzmärkten, die den Anstieg der Risikoaufschläge der Banken sowie die Erhöhung von Vergabestandards für Immobilienfinanzierungen bewirkten. „Qualitativ hochwertige Immobilien in Top-Lagen werden vom Preisverfall weniger stark betroffen sein“,
urteilt Hettrich.
Büromarkt
Im ersten Halbjahr 2008 stiegen die Büroflächenumsätze trotz des bereits hohen Ausgangsniveaus. Die Mietpreisentwicklung der vergangenen sechs Monate variiert je nach Standort. So weisen Berlin und Köln keine Änderung der Spitzenmieten auf, während die Büromieten in Stuttgart um 6,1 Prozent und in Düsseldorf um 6,8 Prozent anwachsen. Frankfurt am Main erzielt nach wie vor die höchste Spitzenmiete im Bürosegment. Nach einem Anstieg um 4,3 Prozent liegt sie im ersten Halbjahr 2008 bei 36,50 Euro/qm pro Monat.
„Die Turbulenzen am Finanzmarkt werden auch Büroimmobilien treffen, die aber unter der Voraussetzung einer Normalisierung der Kreditmärkte und des Bankensektors im Jahr 2010 die Krise überstanden haben werden“, so Hettrich. „Langfristig sind Büroimmobilien eine attraktive Kapitalanlage.“
Einzelhandelsmarkt
Die deutschen Einzelhandelsstandorte zeichnen sich durch eine anhaltend robuste Nachfrage aus. Hettrich prognostiziert:
„Die Schere zwischen 1A-Lagen und Sekundär-Standorten wird zunehmend auseinanderklaffen.“
Während die Spitzenmieten in Toplagen ansteigen, fällt diese Entwicklung in B-Lagen moderat aus. Nebenlagen bleiben außen vor.
Industrie- und Logistikmarkt
Der Markt für Logistik erzielt im ersten Halbjahr 2008 eine große Nachfrage. Dies betrifft vor allem Flächen in den Regionen Rhein-Ruhr, Frankfurt/Main, Kassel und Berlin.
„Im Logistiksektor profitiert insbesondere Deutschland von seiner geographischen Lage mitten in Europa“,
konstatiert Hettrich.
„Auch dank abgebauter Handelsbeschränkungen konnte sich Deutschland als Drehscheibe für Transport-, Lager- und Umschlagsaktivitäten etablieren.“
Wohnimmobilienmarkt
Wohnimmobilien werden im jüngsten King Sturge Immobilienkonjunktur-Index von den Marktteilnehmern als stabilstes Teilsegment bewertet. Die Bereiche Einzelhandel und Büro werden – angesichts steigender Leerstände aufgrund von Bankenfusionen und Insolvenzen – als kritisch betrachtet.
Aussichten
Die kommenden Monate werden durch eine nachlassende wirtschaftliche Dynamik gekennzeichnet sein. So geht man derzeit für das Gesamtjahr 2008 von einem abgeschwächten Wachstum, das bei etwa 1,8 Prozent liegt, aus. Für 2009 wird mit einem realen Wirtschaftswachstum um 1,1 Prozent gerechnet.
„Der deutsche Immobilienmarkt wird aber nicht in die Krise rutschen“,
stellt Hettrich fest. Ausfälle einzelner Marktteilnehmer können jedoch nicht ausgeschlossen werden.
„Eine solche Konsolidierungsphase bietet immer eine Chance“, so Hettrich weiter. „Die Nachfrage ausländischer Investoren ist nach wie vor groß, denn schon jetzt sind Immobilien zu günstigeren Kaufpreisen vorzufinden.“
Quelle: King Sturge