Der Hamburger Immobiliendienstleister Colliers Grossmann & Berger berechnete zum Ende des 1. Halbjahres einen voraussichtlichen Büroflächenumsatz von 200.000 Quadratmetern. „Mit diesem Ergebnis sind wir angesichts des schwachen ersten Quartals mehr als zufrieden. Es zeigt, dass auf dem schwachen Markt für Bürovermietung trotzdem einiges in Bewegung ist“, bilanziert Matthias Henckell, Prokurist bei Colliers Grossmann & Berger.
Bereits mehrere Großabschlüsse
Entgegen den Erwartungen wurden im ersten Halbjahr 2009 mehrere Großabschlüsse registriert. Den bisher größten Mietvertrag mit ca. 14.000 Quadratmetern hat ein überregionales Dienstleistungsunternehmen im Millerntorhochhaus abgeschlossen, weitere Unternehmen waren Edeka und das Bezirksamt Bergedorf. Rund zwei Drittel aller abgeschlossenen Verträge wurde im Flächensegment unter 500 Quadratmetern getätigt. Die nächststärkste Abschlusskategorie war mit rund 25 Prozent das Segment zwischen 500 und 1.000 Quadratmetern. „Diese Zahlen bestätigen, dass insbesondere inhabergeführte Unternehmen die derzeitige Situation zur Flächen- und Kostenoptimierung nutzen“, fasst Matthias Henckell die Situation auf dem Hamburger Büromarkt zusammen.
Hohe Bautätigkeit, höherer Leerstand
Im Vergleich zum 1. Quartal 2009 ist das kurzfristig zur Verfügung stehende Flächenangebot (innerhalb von drei Monaten beziehbar) im 2. Quartal von 6,6 Prozent auf 7,5 Prozent gestiegen. Damit stehen in der Hansestadt insgesamt rund 950.000 Quadratmeter Bürofläche leer. „Der wenig überraschende Hauptgrund hierfür liegt in der Fertigstellung vieler Neubauten, die in den Jahren vor der Krise angeschoben wurden. Für das Gesamtjahr 2009 rechnen wir momentan mit einem Fertigstellungsvolumen von 300.000 Quadratmetern Bürofläche“, schätzt Matthias Henckell.
Stabile Spitzenmiete
Die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 Prozent des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) ist weiterhin und entgegen den Erwartungen stabil bei voraussichtlich 24 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete (alle Mietverträge der vergangenen zwölf Monate nach Flächen gewichtet) ist verglichen mit dem 1. Quartal 2009 marginal auf voraussichtlich 13,40 Euro pro Quadratmeter gesunken. „Wir beobachten, dass zunehmend Incentives gewährt werden, so dass die Mieten auf dem Hamburger Büromarkt effektiv niedriger ausfallen“, konstatiert Matthias Henckell. Mietpreise über 20 Euro pro Quadratmeter werden nur noch in Adresslagen wie Neuer Wall, Hohe und Große Bleichen realisiert. Hierfür muss jedoch die Ausbauqualität dem Mietpreisniveau angemessen sein. Mit rund 30 Prozent ist das mittlere Preissegment zwischen 12,50 und 15 Euro pro Quadratmeter auch gleichzeitig das stärkste.
Hier geht viel: City, City Süd und St. Pauli
Mit rund 25 Prozent des Flächenumsatzes war der stärkste Teilmarkt im 2. Quartal 2009 die City, gefolgt von der City Süd mit 10 Prozent und St. Pauli mit 9 Prozent. Mit etwa 19 Prozent waren die Verbände und öffentlichen Einrichtungen die umsatzstärkste Branche, gefolgt von den Banken und Versicherungen mit 14 Prozent. Auf dem dritten Platz lagen mit 12 Prozent die unternehmensbezogenen Dienstleister, dicht gefolgt von Verkehr und Logistik mit etwa 11 Prozent.
„Dass Behörden und andere öffentliche Einrichtungen ihre Umzüge in der derzeitigen Situation nicht verschieben, lässt sich als Konjunktur stützende Maßnahme interpretieren. Von daher ist es nicht überraschend, dass die öffentliche Hand im vergangenen halben Jahr einer der Hauptakteure auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt war“, resümiert Matthias Henckell und verweist auf die Mietverträge der Universität Hamburg, der HafenCity Universität, der Finanzbehörde und des Bezirksamtes Bergedorf. „Im Moment ist die Gelegenheit günstig, um bei der Suche nach einem neuen Objekt antizyklisch von besseren Konditionen zu profitieren.“ Angesichts der positiven Entwicklung im ersten Halbjahr 2009 rechnet Colliers Grossmann & Berger mit einem Erreichen des Zehn-Jahres-Mittels von 400.000 Quadratmetern.
gi24/Grossmann&Berger
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